Как купить квартиру по договору долевого участия?

 

Строительство многоквартирных домов на средства будущих владельцев является частой практикой. Несмотря на такую распространенность, гражданам известны не все особенности процедуры приобретения жилья таким способом. Поэтому мы подготовили для вас статью, в которой подробно рассказано, как оформить долевое участие, какие плюсы и минусы у подобного способа покупки квартиры и на что обращать внимание при выборе застройщика.

Блок: 1/9 | Кол-во символов: 438
Источник: https://topurist.ru/article/53987-pokupka-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html

Порядок действий

Когда речь идет о такой важной сделке, как покупка квартиры у застройщика, порядок действий предусмотрен следующий:

  1. Выбор кредитного учреждения (в случае, когда гражданин планирует приобрести жилье с привлечением денежных средств банка);
  2. Выбор строительной фирмы;
  3. Выбор обслуживающей компании;
  4. Оформление документации.

 

Блок: 2/6 | Кол-во символов: 380
Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/pokupka-kvartiry-po-ddu-poshagovaya-instruktsiya

Сравнение ДДУ и договора купли-продажи

Соглашение о долевом участии не является договором купли-продажи. Несмотря на то, что в каждом случае предметом соглашения является недвижимость, приобретаемая на возмездной основе, между двумя сделками есть существенные различия. Сравнение приводится в представленной ниже таблице.

Критерий сравнения ДДУ Договор купли-продажи
Правовая основа №214-ФЗ ГК РФ (§1,7 гл.30)
Форма заключения Простая письменная (п.3 ст. 4 №214-ФЗ) Простая письменная (ст.550 ГК РФ)
Участники соглашения Застройщик и дольщик Продавец и покупатель
Предмет соглашения Возведение многоквартирного дома зайстройщиком, который после сдачи объекта передает оплаченную квартиру в собственность дольщика, а также оплата стоимости жилья, указанного в соглашении (п.1 ст. 4 №214-ФЗ) Передача жилья от продавца покупателю за установленную стоимость (ст. 549 ГК РФ).
Существенные условия
  1. Предмет соглашения.
  2. Сроки окончания строительства и сдачи в эксплуатацию.
  3. Стоимость, форма и порядок ее оплаты.
  4. Срок гарантии, указанный в ст. 7 №214-ФЗ;
  5. Способы обеспечения выполнения застройщиком своих обязательств.
  1. Предмет соглашения.
  2. Его цена.
  3. Список лиц, имеющих право продолжать пользоваться жильем.
  4. Регистрация договора в Росреестре.
Права и обязанности участников соглашения Определяется договором Определяется договором
Составление акта приема-передачи Требуется (п. 1 ст.8 №214-ФЗ0 Требуется (ст. 556 ГК РФ).
Ответственность за нарушение своих обязательств Предусмотрен Предусмотрен
Уплата налогов Застройщик не выплачивает налоги на предоставление (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Процент от прибыли от продаж является созданием тайника ((пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Если квартира в собственности не менее 3 лет, доход от ее продажи облагается налогом (пп. 17.1 п.1 ст. 217 НК РФ).

Блок: 3/9 | Кол-во символов: 2145
Источник: https://topurist.ru/article/53987-pokupka-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html

Выбор банка

Если для приобретения недвижимости планируется оформить ипотечный кредит, то в первую очередь необходимо выбрать банк, предлагающий наиболее выгодные условия  – и только после этого саму недвижимость (т.к. заемщик может выбрать квартиру только из вариантов, предложенных банком – а они соглашаются сотрудничать не со всеми строительными компаниями). Перед подачей заявки в банк, необходимо уточнить ряд важных моментов:

  • Наличие обязательных страховок (согласно законодательству обязательно наличие страховки залогового объекта, но некоторые кредитные учреждения обязывают заемщиков приобрести дополнительные, что неизбежно влечет за собой незапланированные траты);
  • Размер штрафов в случае просрочки (условия у банков различны и если в одном случае кредитное учреждение предусматривает наложение небольших штрафов, то в других их размер может превышать сумму ежемесячного платежа);
  • Наличие дополнительных платных услуг, использование которых является обязательным.

Когда банк выбран, можно приступать к подготовке документов и оформлению кредита. Если же ипотека не планируется, и гражданин хочет участвовать в строительстве, используя собственные денежные средства, то можно сразу приступать ко второму пункту – выбору застройщика.

Блок: 3/6 | Кол-во символов: 1238
Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/pokupka-kvartiry-po-ddu-poshagovaya-instruktsiya

Выбор застройщика

Выбор застройщикаБольшое внимание, перед тем как заключить сделку, необходимо уделить выбору застройщика. При выборе требуется ознакомиться с имеющимися отзывами – рекомендуется уделять внимание отрицательным т.к. именно они, как правило, являются наиболее информативными. Если строительная фирма существует на рынке не первый год, то отзывы о ней будут в любом случае – как положительные, так и отрицательные. Помимо отзывов в сети, необходимо изучить имеющуюся у компании документацию – согласно ст. 3.1 214-ФЗ она должна быть размещена в открытом доступе на официальном сайте застройщика и содержать следующие документы:

  • Проектную декларацию;
  • Разрешения на ввод в эксплуатацию объектов строительства;
  • Аудиторское заключение о коммерческой деятельности фирмы;
  • Разрешение на постройку;
  • Документация, подтверждающая права компании на участок земли (на территории которой планируется осуществлять постройку);
  • Проект договора участия в долевом строительстве (данный проект возможно распечатать и показать юристам, которые с ним ознакомятся и предоставят необходимые рекомендации);
  • Способы обеспечения фирмой обязательств по договору участия в долевом строительстве;
  • Фотографии объектов, создаваемых компанией с привлечением денежных средств участников.

Если компания по каким-либо причинам отказывает в предоставлении документации для ознакомления – в большинстве случаев это связано с наличием в них недостатков. Участник, в свою очередь, вправе подать жалобу на нарушения в контролирующий орган, который привлечет компанию к административной ответственности по ст. 14.28 КоАП РФ, а если будут установлены признаки преступления, то и к уголовной.

Особое внимание необходимо обратить на следующую документацию:

  • Устав;
  • Свидетельство о постановке компании на учет в МРИФНС;
  • Выписка ЕГРЮЛ.

Это основная документация, подтверждающая, что деятельность организации легальна.

Также важно знать, что застройщик вправе заключать ДДУ только в установленных ФЗ-214 случаях:

  • Компания осуществила государственную регистрацию права земли, на которой она планирует осуществить строительство. Земля может быть как собственностью застройщика, так и находиться в аренде.
  • Застройщиком должно быть получено разрешение на строительство дома, выдаваемое Госстройнадзором. Это разрешение подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного регламента.
  • Уставной капитал компании должен быть оплачен в полном объеме. Размер уставного капитала напрямую зависит от площади объекта долевого строительства и колеблется от 2,5 млн. до 1,5 млрд. рублей.
  • В отношении компании не проводится процедура ликвидации (данные сведения возможно уточнить в налоговой, на сайте Высшего Арбитражного суда или Вестника государственной регистрации – эта информация находится в открытом доступе и ее может получить любой желающий).
  • Компания, планирующая осуществлять строительство, не была признана арбитражным судом банкротом.
  • Застройщик не занесен в реестр недобросовестных участников аукционов, связанных с земельными участками.
  • Строительная компания не занесена в реестр недобросовестных поставщиков, подрядчиков либо исполнителей.
  • Если в отношении строительной фирмы не было вынесено решения о приостановлении деятельности.
  • У компании нет задолженности по налогам и сборам, а также другим обязательным платежам.

Кроме того, рекомендуется уточнить о наличии у фирмы банковских программ – даже в случае, если покупатель не планирует их использовать. Т. к. кредитными учреждениями, как правило, не предоставляется ипотека на квартиры в домах, строительство которых осуществляет компания с сомнительной репутацией и перед началом сотрудничества каждый застройщик проверяется представителями банков.

Блок: 4/6 | Кол-во символов: 3654
Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/pokupka-kvartiry-po-ddu-poshagovaya-instruktsiya

 Преимущества и недостатки покупки квартиры по ДДУ

Как и любая сделка, ДДУ характеризуется как минусами, так и плюсами. К преимуществам относится:

  • Гарантия получения нового жилья.
  • Невозможность изменения стоимости жилья в одностороннем порядке застройщиком.
  • Наличие возможности расторжения договора и предусмотрение штрафных санкций.
  • Гарантийные обязательства застройщика.

При этом недостатки такого вида сделки являются существенными:

  • Задержка оформления документов из-за обязательной регистрации.
  • Необходимость возмещения ущерба застройщику при досрочном внесении всей суммы оплаты.
  • Сроки выплаты ограничены – полная сумма должна быть внесена на счет покупателя до сдачи многоквартирки.
  • Рассрочка имеет максимальный срок для выплаты – 5 лет.

Перед принятием решения о заключении ДДУ важно тщательно взвесить все плюсы и минусы.

Блок: 4/9 | Кол-во символов: 845
Источник: https://topurist.ru/article/53987-pokupka-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html

Порядок оформления покупки квартиры по договору долевого участия

Несмотря на определенные риски, преимущества приобретения жилья по ДДУ преобладают. Это способствует росту популярности долевого строительства и увеличению количества сделок. Поэтому не лишним будет знать, как проходит процедура покупки квартиры в строящемся доме. Пошаговая инструкция покупки квартиры по ДДУ:

  1. Если планируется привлечение заемных средств для покупки жилища по ДДУ, стоит заранее выбрать кредитора, который не только предлагает заманчивые условия ипотечного кредитования, но и имеет хорошую репутацию. Отдать предпочтение стоит ведущим банкам, активно и вполне успешно кредитующим долевое строительство.
  2. Далее стоит найти надежного и проверенного застройщика, репутация которого проверена временем. Нужно тщательно проверить его по всем пунктам и собрать максимум информации о нем.
  3. Выбрать обслуживающую компанию, которая после ввода дома в эксплуатацию будет обслуживать дом. Это решение принимается на общем собрании дольщиков — будущих жильцов дома.
  4. Заключение соглашения. Обязательно нужно проследить, чтобы текст документа содержал все основные моменты, не имел непонятных сторонам формулировок и таких пунктов, которые можно трактовать по-разному.
  5. Внесение оплаты участником долевого строительства. Размер первоначального взноса и график регулярных платежей должен быть предусмотрен ДДУ.
  6. Строительство дома. На данном этапе застройщик выполняет свою часть обязательств перед дольщиками.
  7. Сдача дома в эксплуатацию. Передача квартир участникам долевого строительства.
  8. Подготовка документации застройщиком.
  9. Оформление жилья в собственность.

Внимание! ДДУ обязательно должен содержать описание объекта недвижимости (приобретаемой квартиры) в мельчайших подробностях вплоть до предполагаемого номера. Чем детальнее будет описано жилье, тем меньше риски обмана со стороны застройщика.

Блок: 4/5 | Кол-во символов: 1868
Источник: https://sdelka.guru/ddu/osobennosti-pokupki-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html

Особенности продажи после сдачи дома

Очень многих интересует вопрос, можно ли продать квартиру после сдачи дома и как это сделать. Это связано с тем, что с целью сократить время ожидания многие потенциальные покупатели стремятся приобретать квартиру по ДДУ в новостройках сразу после их сдачи, но до оформления права собственности.

Договор переуступки может заключаться до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости между застройщиком и дольщиком. Обычно период от сдачи дома до подписания данного документа составляет несколько месяцев.

Возможно купить квартиру данным способом, только оформив все необходимые согласительные и разрешающие документы. Очень часто по каким-либо причинам девелопер не дает разрешения на перерегистрацию дольщика и в этом случае, вряд ли, что-либо удастся сделать за короткое время. Что можно посоветовать в таком случае, так это обратится в общество защиты дольщиков, где работают грамотные специалисты, готовые помочь профессионально разрешить все возникающие вопросы.

Блок: 5/7 | Кол-во символов: 1011
Источник: https://metr.guru/dolevoe-uchastie/prodazha-kvartiry-po-ddu

Как составить договор ДДУ?

Обязательно оформление соглашения в письменном виде с указанием:

  • Идентифицирующей информации о здании и приобретаемой квартире (точный адрес расположения, технические характеристики).
  • Срок завершения строительства, следует указывать две даты: сдачи в эксплуатацию и передача ключа от квартиры.
  • Сроков гарантии на инженерно-техническое состояние здания и квартиры.
  • График выплат с обозначением каждого срока внесения платежа и общей стоимости жилья.
  • Права и обязанности сторон, а также ответственность за их несоблюдение.

Правильно оформленный договор – гарантия защиты от различных неприятных сюрпризов в процессе завершения сделки. Заключение любых других договоров кроме ДДУ (в том числе и договора предварительного соглашения) не может выступать основанием для обращения в суд в случае нарушения своих прав.

Блок: 7/9 | Кол-во символов: 850
Источник: https://topurist.ru/article/53987-pokupka-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html

Практические советы

Для того чтобы продать квартиру по ДДУ можно выделить следующие основные этапы, которые необходимо пройти продавцу:

  • Определится со стоимостью квартиры.
  • Разместить объявление о продаже, используя все возможные рекламные современные средства.
  • Предоставить потенциальному покупателю всю необходимую информацию о технических характеристиках квартиры, а также финансовые документы, подтверждающие отсутствие задолженности.
  • Оговорить с покупателем стоимость и условия расчетов.
  • Собрать необходимые документы и оформить договор переуступки.
  • Отдать договор на регистрацию в Росреестр.

Время передачи денег за квартиру, купленную по ДДУ, назначается после того, как договор переуступки пройдет регистрацию. По завершению сделки все права переходят к новому дольщику. Многие приложения к договору заверяются нотариально. Стоимость нотариуса при продаже квартиры всегда рассчитывается индивидуально. Нотариус также может удостоверять сделку, чтобы подтвердить ее законность. Но в этом случае, чаще всего, расходы оплачивают обе стороны по взаимной договоренности.

Блок: 7/7 | Кол-во символов: 1081
Источник: https://metr.guru/dolevoe-uchastie/prodazha-kvartiry-po-ddu

Кол-во блоков: 13 | Общее кол-во символов: 14717
Количество использованных доноров: 5
Информация по каждому донору:

  1. https://topurist.ru/article/53987-pokupka-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html: использовано 4 блоков из 9, кол-во символов 4278 (29%)
  2. https://help-ddu.ru/dogovor/pokupka-kvartiry-po-ddu-poshagovaya-instruktsiya: использовано 4 блоков из 6, кол-во символов 5885 (40%)
  3. https://sdelka.guru/ddu/osobennosti-pokupki-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html: использовано 1 блоков из 5, кол-во символов 1868 (13%)
  4. http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/pokupka-kvartiry-po-ddu/: использовано 1 блоков из 4, кол-во символов 1789 (12%)
  5. https://metr.guru/dolevoe-uchastie/prodazha-kvartiry-po-ddu: использовано 2 блоков из 7, кол-во символов 2092 (14%)


Оставить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *