Изменение условий предоставления ипотеки в 2018 году: перечень новых требований и предвыборные обещания

В преддверии выборов 2018 года простые граждане критически относятся к велеречивым кандидатам.

Их можно понять, будущие правители щедры на обещания, но как только восходят на трон, тут же начинают пересматривать данные обещания, а о некоторых и вовсе забывают.

Граждан по-прежнему волнует ценовая политика и условия предоставления ипотеки в 2018 году — ведь для многих это единственный способ обзавестись своим жильем.

Общие тренды и статистика отказов в 2017-18 годах в России

Геополитические потрясения и падение рубля оказали свое влияние на российскую экономику. Тысячи людей остались без работы, почти все ипотечники (особенно это относится к валютным) имеют задолженности по кредитам. Многие были вынуждены прибегнуть к банкротствам — кредитное бремя стало непосильным.

Все это привело к тому, что банки стали более критично подходить к заявкам на выдачу ипотечного кредита. Уменьшилось и количество положительных ответов на запросы.

Так в Свердловской области количество одобренных заявок снизилось на 30%, в некоторых регионах — почти вдвое. Банки, ранее отличавшиеся лояльностью, отменили льготные программы и снизили уровень доверия к потенциальным заемщикам, а ставившие жесткие требования, закрутили гайки еще больше.

Особенно это характерно для таких учреждений, как Россельхозбанк, ВТБ, Сбербанк. Минимум в три раза снизилось и количество мирных случаев рефинансирования действующих займов, когда гражданину, чтобы убедить займодавцев смилостивиться, не приходится обращаться в суд.

Как изменились требования к заемщикам?

Рассматривая заявку на ипотечное кредитование, кредитно-финансовая организация задает себе все те же вопросы — насколько это рентабельно, какова будет выгода и насколько это рискованно?

Ведь гражданину в каком-то смысле проще — в случае глубокого кризиса достаточно обратиться за квалифицированной юридической помощью и инициировать банкротство физического лица. Причем, большинство из них проходят с сохранением платежеспособности клиента, то есть квартиру у него не отнимают!

Не хочет банк рефинансировать просроченную ипотеку — суд обяжет, причем по гуманной ставке и попробуй не подчинись. Прибыль банка падает в сотни раз, убытки можно измерять в миллионах. Да и продажа квартиры с торгов невыгодна прежде всего для кредитной организации.

Именно поэтому были установлены следующие условия для клиентов:

• сотрудничество с лицами только с «белой» зарплатой. Если гражданин получает зарплату «в конверте», пусть даже приличную, это резко снижает вероятность положительного ответа банка;
• высокая строительная готовность при аккредитации новостройки;
• повышенный первоначальный взнос (с конца 2014 года банки увеличили этот показатель, подробности мы собрали в другой статье);
• увеличение требований к общему стажу на работе (в некоторых кредитно-финансовых организациях могут затребовать и документ об университетском образовании, в частности, такие требования выдвигает ВТБ);
• большинство организаций прекратили программу «одобрим по двум документам«;
• обязательность поручителей и созаемщиков.

Возрастной критерий официально остался прежним — 18-65 лет. Но, разумеется, чем ближе к верхней или нижней границе находится возраст запрашивающего, тем выше вероятность, что ему откажут. Особенно это относится к людям на пороге пенсии.

К тому же необходимо помнить, что банк прежде всего интересуется, сколько лет будет человеку не на момент подачи заявления, когда он бодр и полон сил, а к моменту предполагаемого погашения кредита. Иногда он составляет и девяносто, и более лет. Шансы одобрения близки к нулю.

Молодым специалистам охотнее идут навстречу, но критически смотрят на стаж и уровень квалификации. Часто требуют характеристики с места работы, настаивают на привлечении созаемщиков.

Максимальная сумма ссуды также остается прежней — это двадцать миллионов рублей.

Выдача ипотеки в валюте прекращена, но проблемы валютных ипотечников, получивших кредит до 2014 года, еще не закончились.

Рефинансирование полученных кредитов еще работает?

Помимо разработки и выдачи новых ипотечных продуктов, у банков осталась нерешенной другая проблема — что делать с действующими задолженниками?

Статистика по банкам показывает, что почти 90% заемщиков имеют проблемы с ипотекой. Центробанк рекомендовал рефинансирование кредита некоторым категориям заемщиков, а именно:

• лица, взявшие ипотеку в валюте;
• имеющие детей;
• получившие инвалидность.

Однако рекомендательные письма Центрального банка РФ — это по сути всего лишь советы. На нормах законодательства, регулирующих банковскую деятельность, это не отражается никак.

Это значит, что кредитно-финансовая организация по-прежнему сохраняет за собой право отказать заемщику в рефинансировании, пусть даже это многодетная мать или инвалид. Статистика неутешительна: добиваться смягчения условий выдачи ссуды и ослабления кредитного бремени в большинстве случаев удается только через суд.

Программы поддержки, действующие в 2018 году

Современные льготные программы банков таковы:

• ипотека с господдержкой;
• материнский капитал;
• военная ипотека;
• программа «Молодая семья».

Условия в этих программах также были ужесточены. Так, многие банки вообще перестали работать с материнским капиталом. Не обязательно об этом объявляется открыто, во многих случаях рекламные объявления гласят, что семейный капитал рассматривается.

Просто эту заявку отклонят на стадии рассмотрения. Другие кредитно-финансовые учреждения, которые еще продолжают работу с семейной субсидией, повышают процентную ставку. Требования к заемщикам остаются прежними — стаж, возраст, количество иждивенцев и общий доход, а также стартовый взнос.

Наиболее высок риск получения отказа у:

• семей, где муж или жена не работают или имеют неофициальный доход;
• людей, не имеющих стартового взноса или он ниже установленного номинала;
• клиентов с сомнительной кредитной историей;
• многодетных семей, нуждающихся в поддержке государства.

Объясняется такая осторожность тем, что работа с семейным капиталом, по сути, не выгодна ни заемщику, ни кредитору. Мать, попав в трудную жизненную ситуацию, может потерять и жилье, и капитал, вернуть субсидию не получится. Банк недополучит выгоду и понесет убытки.

В случае, если материнским капиталом планируется закрыть уже существующую ссуду, клиенту обычно охотно идут навстречу.

Выгодно ли досрочное погашение?

Условия досрочного погашения в 2018 году обещают оставаться прежними.

Все подробности и комиссии утверждены ипотечным договором и не могут измениться в одностороннем порядке для тех, кто уже взял кредит. Для новых клиентов, в целом, негативных изменений не замечено.

Когда посчитаете возможным, запрашиваете в кредитном учреждении справку об оставшейся задолженности, пишете заявление за неделю до предполагаемого погашения и в условленный день вносите деньги.

Стоит ли ждать изменений после выборов?

Граждане обдумывают Постановление правительства РФ №1711 от 30.12.2017 г, обещающее низкую, как принято во всех цивилизованных странах, ставку по ипотеке — всего шесть процентов. На реализацию отведено 600 млрд.рублей.

Президент верен своему слову, и конечно, если заявлено, то так оно и будет. Нужно только понимать, как заявленное будет выглядеть на практике. А для этого нужно прочитать весь текст Постановления и сопутствующие источники, а не просто анонс в Интернете.

Так можно сделать несколько настораживающих открытий:

• кредит под 6% выдавать будут только на новостройки и на рефинансирование действующей ипотеки. Люди с вторичным жильем получат ссуду на прежних условиях;
• по переуступке у физического лица эта программа также не действует;
• программа распространяется на АИЖК;
• обычные кредитодержатели никаких изменений не увидят, все условия останутся прежними.

Изменится и срок субсидий. В семьях, где есть хотя бы один ребенок, а второй появится на свет между 2018 годом и 31 декабря 2022 года, период субсидирования составит три года. Имеющим трех и более детей — на два года больше.

Так что если полностью прочитать все источники и проанализировать соотношение обещаний с реальными перспективами, то вывод остается прежним: если есть хоть одна возможность не брать ипотеку — лучше ее не брать. Хорошо бы еще и помнить высказывание И. В. Сталина, что дают обещания глупцы, а выполняют их только идиоты.