Какие существуют риски продавца при продаже квартиры по ипотеке?

Фото Мало кто из россиян может позволить себе сразу купить жилье.

Единственный выход для большинства — купить квартиру по ипотеке. Подобный вариант чреват рисками и для продавца, и для клиента. Поэтому перед тем, как подавать заявку и заключать договор, следует все хорошо обдумать.


Как происходит купля-продажа квартиры через ипотеку?

Большинство россиян перепоручает процедуру поиска вариантов и оформления ипотечного кредита риелторскому агентству, озвучив предварительно, какую стоимость квартиры они по силам потянуть. Это позволяет сэкономить время и силы, одновременно можно не бояться за юридическую чистоту квартиры.

Для приобретения квадратных метров в ипотеку существует определенный порядок действий:

  1. поиск подходящего варианта;
  2. переговоры с потенциальным покупателем;
  3. подготовка проекта договора сделки;
  4. внесение задатка;
  5. вызов оценщика, заключение договора об услугах с оценочной компанией, получение их заключения касательно состояния квартиры;
  6. клиент передает продавцу готовый пакет бумаг (что в оригинале, а что в виде копии, уточняет займодавец);
  7. рассмотрение вопроса в банке, принятие решения;
  8. при одобрении кредитно-финансовой организации участники заключают договор сделки;
  9. регистрация прав собственности в Кадастровой палате (возможно через Многофункциональный центр);
  10. получение выписки из ЕГРН;
  11. формирование итогового пакета документов для передачи банку;
  12. все документы передаются банку. Продавец получает на свой банковский счет требуемую сумму. Клиент оформляет ипотечный договор.

Стороны сами принимают компромиссное решение, как было бы лучше всего передать деньги. Для этого предусматривается несколько возможностей:

  • безналичным способом через банк;
  • использование банковской ячейки (продавец сможет забрать оттуда деньги после подтверждения перехода собственности к новому владельцу жилья).
  • Плюс состоит в том, что покупатель уже не сможет передумать, ведь перевод денег произойдет уже не по его воле.

Плюсы и минусы для продавца


При знании законов и тонкостей процедуры продажи хозяин не найдет для себя особенностей, которые бы могли расцениваться им как минус — если уж он пошел на такое непростое дело, как продажа через ипотеку. Другое дело, что предварительный период сделки будет несколько дольше из-за всевозможных проверок, тем более, если речь идет о задействовании государственных программ.

Минус состоит в вероятной неблагонадежности партнера, благодаря чему отчуждение отложится еще на какое-то время.

Риски продавца при оформлении сделки

Вопрос остается прежним: чего стоит, а чего не стоит бояться продавцу?

Согласно статистике, большая часть граждан боится при сделках с недвижимостью того, чему даже не стоило бы придавать серьезного значения, например, что риелтор, получив бумаги на квартиру, перепишет ее на себя.

Подобное просто невозможно, ведь для перехода собственнического права будущему и прежнему собственнику необходимо лично явиться в подразделение Росреестра. Без этого не пройдет ни одно отчуждение.

Конечно, встречаются нечестные маклеры. Квартиру они не присвоят, но жизнь могут попортить значительно, например, продав личные данные клиентов тем, кто этого попросит. Поэтому необходимо обращаться только в агентство с проверенной репутацией и действующей аккредитацией. Нелишне будет лично сопроводить документы в банк.

Фото Самый простой и действенный способ обезопасить себя в случае оформления ипотеки (и не только в этом) — никогда и ни при каких обстоятельствах не ставить подписи под чем -то, кроме предварительно прочитанного договора сделки.

На переговоры лучше пригласить знакомого юриста или бухгалтера.

Некоторые боятся, что им передадут фальшивые купюры. Это тоже из области фантастики: ведь деньги переводит не частное лицо, а банк. Какая кредитно-финансовая организация захочет себе таких приключений с перспективой потери лицензии, да еще и уголовного разбирательства?

Куда как более реальная перспектива — отказ со стороны банка. Объяснять мотивы он чаще всего не будет. Правда и это сложно назвать риском, разве что придется вернуть залог и испытать не слишком приятные эмоции. Чтобы свести их до минимума, нужно во-первых, быть готовым к подобному варианту развязки событий, а во-вторых, не тратить полученные по предоплате деньги до того, как банк скажет официальное «да».

Как правильно продать квартиру — этапы


Оценка стоимости и состояния недвижимости

Обязательный этап продажи жилища в ипотеку — оценка состояния. Аудит включает:

  • осмотр строения, в каком состоянии находятся стены, несущие конструкции, полы, перекрытия. Есть ли трещины в покрытиях, потеки, колонии плесени;
  • оценка состояния коммуникаций, отопительных приборов;
  • проверка на предмет присутствия ржавчины, гнили труб;
  • выявление открытой электропроводки, оценка состояния розеток, выключателей, приборов.

фото

(Картинка кликабельна, нажмите для увеличения)

Все этапы фотографируются. Фотографии впоследствии прикладываются к кадастровой документации.

Осложнить сделку, вернее, сделать ее невозможной также может факт неузаконенной перепланировки.

Пошаговые инструкции по подготовке документов

Для сделки требуется собрать пакет бумаг:

  • общегражданские удостоверения личности участников;
  • техплан жилища;
  • действующий кадастровый паспорт с экспликацией;
  • документ-основание;
  • выписка из ЕГРН с указанием отсутствия обременений, таких, как залог, арест, сервитут. Прописанные жильцы тоже не самый приятный бонус, но от них возможно избавиться по суду (ст. 292 ГК).

Это стандартный набор. Некоторые кредитно-финансовые организации, к примеру, ВТБ-24, могут потребовать дополнительные бумаги, например, документ о высшем образовании.

После этого стороны заключают договор об ипотеке. Деньги и ключи передаются непосредственно после официальной процедуры перерегистрации собственнического права в Росреестре. На переоформление прав обычно отводится десять рабочих дней. Только после этого продажа считается завершенной (Федеральный закон № 218-ФЗ).

Нюансы при использовании господдержки

Многие семьи, услышав слово «господдержка» радуются и считают, что это самый выгодный вариант. Но чтобы не окунуться в разочарование, лучше все же проверить условия конкретного банка (они часто разительно отличаются от рекламных на практике), да и вообще, узнать, что подразумевается под понятием господдержки.

Это означает, что часть обязательств по выплате ипотеки берет на себя государство.

Существует несколько разных программ, предусматривающих помощь государства. Однако, чаще всего это означает, что будет поднята процентная ставка. Да и не всегда покупателю выгодно заявлять претензии на эту помощь: ведь во всеуслышание придется сказать о своем скудном финансовом положении, а это означает зачисление в стан проблемных клиентов со стороны других банков.

В любом случае проверка дополняется рядом пунктов:

  • более глубокий аудит состояния теплосетей;
  • оценка состояния санузла;
  • проверка крыши (если речь о доме, а не о квартире);
  • оценка оконных блоков;
  • проверка жилища на предмет пригодности к проживанию (возможно, что по документам жилье уже занесено в категорию ветхого), оценка состояния фундамента.

А если речь идет об ипотеке военным, то проверка будет еще дольше — на целый семь рабочих дней. Именно столько требуется ЦЖЗ Росвоенипотека на то, чтобы произвести экспертную оценку, страховку и перечислить средства. Тем более, если речь идет о недостроенном жилище.

Такая сделка возможна, но проверяется и действующая лицензия, и аккредитация строителя, и его репутация. Если вдруг обнаружатся огрехи, покупатель будет их исправлять за свой счет.

Словом, государственная поддержка продаже не помеха. При должной щепетильности со стороны банка никаких рисков для продавца это не несет. Другое дело, что проверять будут дольше, в том числе и на предмет возможной мнимости сделки (например, между родственниками).

Это же относится и к материнскому капиталу. Не секрет, что очень часто, особенно в последние годы, недалекие родители, соблазнившись суммой в полмиллиона рублей, подыскивают покупателя, заключают договор, а потом, за что-то «зацепившись», расторгают сделку.

Деньги возвращаются на счет несостоявшемуся покупателю, в свою очередь, тот обязан их вернуть в Пенсионный фонд, если не хочет быть обвиненным в мошенничестве. На продавце эта хитрость отразится, опять-таки, необходимостью возвращать полученные деньги и испорченными нервами.

Видео по теме


Какие еще существуют риски продавца при продаже квартиры, узнайте из видео:


5 комментариев
  1. Покупали мою квартиру через «ипотеку».  Риск, что квартира не подойдёт банку, свёл до минимума, сделал ремонт.  Всё отлично.

  2. В любой сделке очень хорошей поддержкой может оказаться помощь грамотного риелтора, даже если это будет всего лишь консультация, но она будет важной при заключении сделки по продаже квартиры в ипотеку.

  3. Очень интересная статья все правильно расписано.Для продавца покупатель с ипотекой -это скорее хорошо. Банк проверит все не хуже риэлтора. В случае косяков даже судиться с банком проще — он как минимум платежеспособен и убегать не будет.
    Ипотека позволяет купить жилье намного раньше ,чем если копить на него деньги.Особенно это выгодно тем кто живет в квартире одно дело платить за свой дом, и другое когда оплачиваешь чужую квартиру.

  4. В статье очень полно описано, что продажа квартиры по ипотеке через банк — это самый малорискованный вариант сделок с недвижимостью. Банк проверит и продавца и покупателя с ног до головы. Так же проверяются и риэлторы, которые сотрудничают с банком, поэтому, имея дело с известным банком, продавцу бояться нечего. Вся сделка пройдет под присмотром банковского безопасника и юриста. Деньги в любом случае за сделку будут переведены банком на расчетный счет продавца, то есть они застрахованы от кражи, подделки и прочего. Конечно, оформление сделки может затянуться, но безопасность всегда важнее.

  5. Продавала квартиру без риелтора, покупатель был с ипотекой. Из минусов могу отметить необходимость собирать больше справок по квартире и срок рассмотрения банком предмета залога. В целом сделка с покупателем по ипотеке занимает на 2-3 недели больше времени, чем с «живыми» деньгами. Но зато и продавец и покупатель юридически и финансово защищены, т.к. гарантом чистоты совершаемой сделки является банк.

Оставить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *