Извлекаем максимальную выгоду, или Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Желаете оформить ипотеку на квартиру и сдавать ее в аренду? С одной стороны, это отличный способ получить новое жилье, но с другой – есть несколько проблем.

Заемщик обязан, согласно условиям кредитного договора, сообщать о нецелевом использовании объекта недвижимости и для сдачи жилья в аренду должен получать разрешение от банка.

Получив разрешение, он не может сдавать квартиру неофициально, поэтому часть дохода будет уходить государству.

Стоит более подробно рассмотреть способы использования ипотечного жилья, чтобы понять, насколько выгодно сдавать его в 2018 году.

Нормативно-правовая база

Сдача жилых объектов в аренду предусмотрена следующими законами:

  • 35 глава ГК РФ – о найме жилого помещения.
  • Налоговый Кодекс – обязывает граждан подавать декларацию в налоговую о полученных доходах.
  • Жилищный Кодекс – регулирует порядок сдачи в аренду.
  • Закон “Об ипотеке” – устанавливает права и обязанности заемщика.

Последнее актуально, если жилье находится в залоге. Часто банки бывают против сдачи залогового объекта в аренду, так как при заключении договора ренты заемщик получает доход от жильцов даже в случае отказа от оплаты ипотеки.

То есть, банк, забирая недвижимость, не может распоряжаться ей до выселения квартиросъемщиков.

Почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке:

Можно ли сдавать ипотечную квартиру по условиям кредитного договора

Все зависит от банка. Сбербанк запрещает сдачу жилья в аренду до погашения ипотеки. Об этом свидетельствуют условия договора. Если вы желаете оформить ипотеку, чтобы сдавать жилье и закрывать кредит с помощью этих средств, то необходимо:

  • Выбрать банк, который предоставляет жилищные кредиты с возможностью сдачи объекта в аренду.
  • Запросить разрешение на заключение договора аренды.

Есть возможность договориться с сотрудниками банка о пересмотре условий договора, если в нем прописан запрет на сдачу жилья в аренду.

Но такая просьба не будет удовлетворена в Сбербанке. Эта организация не отличается гибкостью, поэтому рекомендуется сотрудничать с другими кредиторами при оформлении ипотеки.

Почему банки запрещают сдавать жилье третьим лицам? Проблема заключается в рисках для кредитной организации, а именно:

  • Потеря залогового объекта. Когда клиент заключает договор ренты на несколько лет, банк не имеет право выселить жильцов. То есть, если заемщик перестает платить, банк фактически не может распоряжаться предметом залога и не имеет право его реализовать для погашения долга до окончания договора ренты.
  • Снижение оценочной стоимости объекта. Многие арендаторы не ценят имущество, которое находится в съемной квартире, поэтому оно быстро приходит в негодность. Арендодатель редко делает ремонт, так как это снижает доход от ренты, в связи с чем банк не сможет реализовать жилье по оценочной стоимости при отказе клиента от исполнения долговых обязательств.
  • Потеря выгоды. Когда клиент покупает жилье для себя, у него есть внутренняя мотивация для совершения плановых платежей. Когда он покупает жилье для сдачи его в аренду, то он получает от этого выгоду. Кредиты для малого бизнеса или потребительские займы банки выдают на более жестких условиях и под завышенный процент, поэтому кредитору выгоднее выдать подобную ссуду, а не ипотеку.

Стоит понимать, что пожар или другие форс-мажорные обстоятельства выгодны банку, так как тогда ипотека закрывается страховой компанией.

Некоторые заемщики сдают жилье в аренду без разрешения банка и заключения договора с арендаторами. В этом случае они рискуют не получить деньги и получить обратно свое жилье, рыночная стоимость которого значительно снизится.

Но люди идут сознательно на такой риск, так как не надо просить разрешения у банка на использования жилья на свое усмотрение и платить налог на прибыль.

Законные способы сдачи ипотечной квартиры

Лучше всего сдавать жилье, находящееся у банка в залоге, по следующему алгоритму:

  • Внимательно изучить кредитный договор. Если в нем есть ограничения на использования объекта недвижимости по своему усмотрению, потребуется получить от банка разрешение.
  • Для получения разрешения стоит обратиться в банк и написать заявление. Оно пишется в свободной форме и рассматривается в течение месяца.
  • Имея на руках разрешение, необходимо обратиться в агентство недвижимости. Там придется предоставить все документы, подтверждающие вашу собственность и разрешение от банка.
  • Когда найдется арендатор, нужно будет заключить с ним договор. Срок его действия должен быть меньше срока кредитного договора.

Расходы на услуги агентства обычно расписываются на обе стороны по 50% или полностью оплачиваются арендатором. В договоре предусматривают автоматическую пролонгацию, если обе стороны намерены продолжать сотрудничество по истечение соглашения о сдаче жилья в аренду.

Насколько выгодно сдавать ипотечные квартиры в аренду в 2018 году

Сегодня сдавать залоговое жилье в аренду может быть выгодно, благодаря удешевлению ипотеки и интересным предложениям.

Но существуют определенные риски и опасности. Учитывая, что многие банки запрещают это делать, есть несколько сценариев развития событий при выявлении нарушения действующего договора:

  • Выселение квартиросъемщик добровольно или в судебном порядке.
  • Наложение штрафа на собственника жилья.
  • Требование оплатить налоги на полученную прибыль, если сдача объекта осуществлялась нелегально.
  • Досрочное расторжение ипотечного договора с требованием выплатить остаток долга в течение 10 дней.

Если вы решили сдавать ипотечное жилье в аренду, стоит делать это легально.

После одобрения договор пересматривается, а процентная ставка возрастает на 1%-3%. Иногда банк требует дополнительно предоставить другой объект в залог для снижения своих рисков.


8 комментариев
  1. Добрый день. Интересовал вопрос по поводу сдачи ипотечной квартиры в аренду. В статье всё очень доступно и грамотно объяснили, “разложили по полочкам” всю интересующую информацию. Спасибо!

  2. Я из практики исхожу – все мои знакомые сдают ипотечные квартиры. Потому что с целью сдачи они и оформляли ипотеку.

  3. Понятно, что получать разрешение от банка не выгодно, тебя сразу посчитают коммерсантом и прибавят проценты на ипотеку. Но мне кажется, что сотрудники банка не ходят по квартирам проверять, кто в них живет.

  4. Из всего выше написанного стало понятно, что сдавать ипотечную квартиру выгодно только тем у кого и так нет финансовых проблем. Так как выгода получается сомнительная. Как говорится государство не обманешь.

  5. У меня есть знакомые которые сдают свою “ипотечную” квартиру в аренду и пока ни каких проблем с этим у них не возникало. Нужно будет показать им эту статью….)

  6. Хорошая статья, описаны все подводные камни сдачи ипотечной квартиры в аренду, риски и последствия. Я считаю, что ипотечную квартиру очень выгодно сдавать в аренду, так можно досрочно погасить ипотеку и потом уже наслаждаться своей собственностью. Для меня самое страшное последствие того, что банк узнает, о сдаче квартиры в аренду без его ведома это требование сразу погасить ипотеку, а где взять такие деньги?

  7. Оценив все риски и выгоды сдачи ипотечной квартиры в долгосрочную или краткосрочную аренду можно смело утверждать, что можно. Главное изучить нормативно-правовую базу по данному вопросу.

  8. Соглашусь с автором статьи. У меня была квартира в ипотеке, я бы никогда не стала ее сдавать. Мало того, что могут быть проблемы с законом, а еще и квартиру превратят в неизвестно что.

Оставить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *