Мы вам расскажем, можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Фото Ипотека дает шанс обзавестись собственным жильем, не откладывая по рублю долгие годы.

В эпоху геополитических и экономических потрясений и скачка валюты огромное количество предприятий закрылось. Люди вынуждены отказаться от прежней затеи и продавать квартиры, взятые в ипотеку. Можно ли продать квартиру, обремененную ипотекой, узнаем далее.

Можно ли перепродать квартиру, купленную в ипотеку?

Вопреки общераспространенному мнению, заложенную недвижимость продать возможно.

Это сопряжено с рядом особенностей и требует несколько больше времени, чем простая продажа квадратных метров. Конечно, кредитно-финансовая организация не обрадуется такой идее. Но и откладывать переговоры с ней, если уж непростое решение о реализации жилплощади принято, не стоит.

Теоретически можно попробовать молча найти клиента, погасить остаток долга и затем реализовать жилье. Но лучше всего обойтись без хитростей и попыток обмануть кредиторов.

Даже если удастся найти доверчивого покупателя, готового погасить кредит за продавца, все равно велик риск того, что банк узнает о намечающейся процедуре и попросту запретит сделку. Так что лучше договариваться мирно, благо для этого есть несколько возможностей.

Сложность состоит в том, что в последние годы, когда растет число задолженников по ипотекам, все большее количество банков всячески уклоняются от продажи ипотечных квартир, уговаривают займодержателей не делать этого, пугая потерей выгоды, юридическими сложностями, а то и штрафными санкциями. Последние и правда могут последовать.

Для того, чтобы точно узнать ответ на этот вопрос, нужно перечитать кредитный договор, особенно то, что написано более мелким шрифтом.

Варианты решения вопроса

Реализовать жилплощадь под обременением возможно одним из нескольких способов:

  1. закрытие кредита и последующая продажа;
  2. передача «из ипотеки в ипотеку»;
  3. переуступка прав;
  4. продажа через банк (кредитор сам находит покупателя, сам проводит переговоры).

Любой из этих вариантов предусматривает сперва улаживание вопроса с банковской организацией (Федеральный закон №102-ФЗ).

Как продать квартиру: порядок оформления

Алгоритм действий следующий:

  1. гражданин осознает, что дальнейшее несение бремени ипотечного кредита нерентабельно и принимает решение о продаже;
  2. банк ставится в известность о планируемой сделке. Проводятся переговоры. Указывается причина досрочного погашения ссуды;
  3. поиски потенциального покупателя;
  4. переговоры с покупателем. Если этот человек также ипотечник, уточняется, какая сумма у него уже есть, сколько он может передать;
  5. принятие решения;
  6. стороны собирают нужную документацию;
  7. происходит снятие обременения с жилья;
  8. продавец квартиры снимается с учета;
  9. завершающий этап продажи.

Конечно, наивно полагать, что клиенты валом повалят, прочитав объявление о продаже. Такая сделка чревата рисками для всех. Потенциальный покупатель рискует потерять деньги, а квадратных метров так и не увидеть.

Нередки случаи, когда для афер привлекались респектабельные внешне риелторские конторы, составлялись целые схемы и в итоге привлечь к уголовной ответственности никого не удавалось: покупатель сам виноват. Банк рискует не получить выданную некогда ипотеку.

Продавцу приходится опасаться несговорчивости банка, неплатежеспособности человека или что обремененное жилье покупать вообще никто не захочет и процедура растянется на долгое время.

Продажа по переуступке

Иногда продают не квадратные метры, а связанные с ними долговые обязательства. Жилье переписывается на нового кредитодержателя. Это может быть как частное лицо, так и банк.

Последнее выгодно в том случае, когда прежний займодавец не соглашается на реструктуризацию кредита (обязать его к этому нельзя, что бы ни рекомендовал Центральный банк РФ, в закон, посвященный банкам и банковской деятельности никаких изменений на этот счет пока не внесли).

Фото Правда, в последние годы кредиторы все более неохотно соглашаются на такой вариант.

Тем более, если кредит был взят в иностранной валюте.

Если кандидатура одобрена кредитно-финансовым учреждением, заказывается оценочная экспертиза.

Всю рутинную часть, по сути, берет на себя банк. Будущему и прежнему собственникам остается только поставить свои подписи.

Банк-посредник

Наиболее безболезненный для всех участников вариант продажи квадратных метров в залоге у банка — это непосредственное участие банка в поиске покупателя и регистрации сделки.

Кредитно-финансовое учреждение само ищет клиента, проводит с ним переговоры. Для внесения денег участникам предоставляется ячейка. Покупатель вносит задаток в депозитарий, чтобы погасить остаток ссуды.

Затем сделка проводится по обычному пути: выдача закладной — посещение Регистрационной палаты — переоформление собственности.

Продажа при досрочном погашении

Самое сложное в этом варианте — найти клиента. Ведь покупателю придется покрывать кредит за свой счет, причем до сделки. То есть, еще о продаже собственно квартиры и речь не идет, но покупатель уже должен расстегнуть кошелек. К этому многие относятся с вполне обоснованным недоверием.

Для этого составляется договор передачи задатка. Далее следует снятие обременения. Банк получает деньги, выдает закладную. Но в Росреестре отметка о бремени сама по себе не исчезнет.

Для переоформления обращаются в Регистрационную палату непосредственно или через Многофункциональный центр. Решение вопроса занимает примерно три дня.

Теперь можно составлять договор новой сделки, передавать деньги и оформлять право собственности в Росреестре на новое лицо.

Если квартира была куплена с использованием господдержки

Сложнее обстоит дело, если использовалась государственная программа.

Многое зависит от того, какая именно помощь государства была задействована в сделке.

Но даже в этом случае банк может дать разрешение на досрочное погашение, если у заемщика нет задолженностей или других огрехов по кредиту (а они есть, согласно статистике, почти у всех ипотечников).

Совсем другое дело, если жилье покупалось с участием Росвоенипотеки или средств материнского капитала. В первом случае жилье под двойным обременением. Даже если банк не против, уговорить Министерство обороны будет сложнее.

Фото Во втором случае сделке мешает опека (ст. 36 СК). Попечительский совет крайне не любит давать согласие на такого рода сделки, ведь под удар ставятся интересы детей.

Даже без учета обременения, продать такие квадратные метры весьма затруднительно. Жилье принадлежит не только папе с мамой, долевые сособственники — все дети.

Поэтому шансы на то, что контролирующий орган даст добро, есть только в том случае, если предъявить проект договора купли-продажи и документированные доказательства того, что дети получат, как минимум, равнозначные доли.

И не просто для проживания, а в собственность, причем, новая обитель должна еще и соответствовать санитарно-эпидемиологическим критериям. А о каком новом жилье можно говорить, если чаще всего необходимость отчуждения связана с крайне тяжелой финансовой ситуацией в семье?

В любом случае, если речь идет о дополнительном разрешении контролирующих органов, не следует рассчитывать, что они поверят на слово. Вся заявленная информация подлежит обязательной проверке и при выявлении малейшего несоответствия следует отрицательный ответ.

В случае развода

Продать ипотечную квартиру при разводе возможно, и это нередко решает проблему раздела имущества.

Есть варианты оформления такой сделки:

  • продажа через банк по низкой цене;
  • поиск покупателя самостоятельно;
  • переоформление кредита на одного из бывших супругов с последующей продажей или выплатой долга.

С точки зрения закона, можно даже продать свою долю в ипотечной квартире, но банк вряд ли даст разрешение на подобные действия. А разрешение понадобиться получать в любом случае.

Часть средств, вырученных от продажи, пойдет на погашение задолженности. Остальное можно будет разделить между супругами.

Видео по теме

Три способа, как продать квартиру, купленную в ипотеку:

Читайте далее:

Оставить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *