Оформляем кредитный договор ипотеки шаг за шагом: от подписания до расторжения

Любая сделка в нашей жизни должна оформляться документально, чтобы избежать трагических проблем в будущем.

Покупка квартиры в кредит – это одна из крупнейших сделок в жизни человека.

Поэтому при совершении этой сделки надо заключать договор – ипотечный.

Кредитный ипотечный договор – зачем он нужен?

Ипотечный кредитный договор – это особый вид долгосрочных кредитных договоров, регулирующих отношения организации-кредитора и человека-заемщика, обеспеченных залоговым объектом.

В нем не бывает «пустых» пунктов, поэтому заемщикам необходимо внимательно читать весь текст. Самыми важными считаются разделы, в которых прописаны суммы выплат, страховые риски и права кредитора.

Ипотечный кредитный договор представляет собой ипотеку по закону и подписывается в одном из следующих случаев:

  • Покупка жилой недвижимости (домов, квартир, земли) с использованием средств банка или иной кредитной организации.
  • Строительство жилой недвижимости (домов, сооружений, зданий или квартир) с применением средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
  • Продажа в кредит.
  • Рента.
  • Залог имущественных прав.

По целям различают два вида кредитных ипотечных договоров:

  • первый выдается на покупку недвижимости под залог покупаемой или уже имеющейся недвижимости;
  • второй – выдается под залог недвижимости, но тратить его можно на другие определенные цели (например, чтобы купить мебель). В качестве залога для кредитного договора ипотеки может выступать и земельный участок.

Наиболее распространенным является первый вид договора – на покупку недвижимости.

Скачать образец ипотечного договора

Ниже приложен бланк документа, нажмите на ссылку, чтобы скачать. Форма и содержание договора примерно одинаково во всех банках России, разница заключается в оформлении и дополнительных нюансах (о них ниже).

Скачать кредитный договор ипотеки: нажмите тут, чтобы загрузить бланк, образец или заполненный пример.

Какими законами России регулируются ипотечные договора?

Основным законом, регулирующим этот вид договоров, является 102-Ф3 «Закон об ипотеке» – в нем сформулированы основные понятия (основания появления кредитных отношений, порядок заключения и последствия).

Также ипотека в силу договора регулируются нормами Гражданского Кодекса РФ и Жилищного права.

Нормы Гражданского кодекса России, применяемые при появлении ипотечных взаимоотношений, используются в следующих ситуациях:

  1. § 2 Гл. 42 “Кредит” – все, что касается кредита, регулируется нормами где есть определение кредитного договора и указаны некие общие положения о его форме;
  2. § 3 Гл. 23 – указывает нормы об обеспечении выполнения взятых на себя обязательств (так как ипотека по своей сути представляет собой кредитный договор, в котором недвижимость выполняет обеспечивающую залог функцию).
  3. Ст. 334 Гражданского кодекса РФ – согласно которому кредитор может по обеспеченному залогом обязательству при неисполнении должником своих кредитных обязательств получить удовлетворение перед другими кредиторами лица, который владеет этим имуществом.
  4. No 122-ФЗ – Законом о госрегистрации прав на недвижимость.

Но заемщикам необходимо знать и помнить, что Ст. 446 ГПК РФ, говорящая про невозможность наложения взыскания на единственное жилье, не распространяется на ипотечную недвижимость.

Форма и содержание

Надо помнить, что ипотечный договор – это прежде всего залоговый договор между кредитором и заемщиком.

По форме, согласно требованиям закона, существует два вида договоров:

  • в первом информация о залоговой ипотеке прописывается отдельным пунктом,
  • во втором организация заключает два договора: один кредитный, другой – залоговый.

Этим и отличается кредитный договор от ипотечного – во втором уже указана залоговая недвижимость. При покупке жилья, наиболее распространена первая форма договоров.

Но независимо от формы, каждый договор будет содержать следующие пункты, которые являются существенными условиями ипотечного договора:

  1. Стороны договора. Организация в данном случае выступает как залогополучатель, а заемщик – как залогодатель.
  2. Объект договора – квартира, дом или земля. Здесь обязательно будут перечислены: название и вид недвижимого имущества, адрес, кадастровые данные, данные БТИ.
  3. Схема предоставления кредита.
  4. Стоимость приобретаемой недвижимости – выводится из оценочной стоимости объекта. Если рыночная цена и оценка БТИ сильно разнятся между друг другом, то банк и заемщик могут «договориться» между собой о стоимости, прописанной в договоре.
  5. Ответственность сторон.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Порядок пользования и возврата.

В последнее время появились новые объекты, под которые банки заключают ипотечные договора, – это дома и земельные участки.

Не все банки формируют подобные предложения – чаще из-за сложности реализации таких объектов в случае неспособности заемщиком оплачивать кредит.

Но найти подобные ипотечные предложения все же можно. Помимо стандартных обязательных условий в бумагах на ипотеки на дома и землю будут включены следующие моменты:

  • Если по ипотечному договору приобретается жилой дом, то земля, на которой он стоит, включается в текст в качестве залогового имущества, поэтому в договоре обязательно должны быть указаны площадь, кадастровый номер, категория земель и разрешение на использование.
  • Если по ипотечному договору покупается земля, то в договоре надо будет указать, что любой объект недвижимости, возведенный на земле, будет автоматически включен в залоговую массу.

Подписание кредитного договора ипотеки

Подписание кредитных бумаг с организацией производится только после того, как Росреестр проведет государственную регистрацию собственности на нового хозяина – это обязательно прописывается в договорах ипотечной продажи-купли.

Регистрация в Росреестре

После подписания договора продажи-купли необходимо зарегистрировать ипотеку в Росреестре. Важно запомнить, что в данном случае Росреестр регистрирует именно залог – ипотеку, а не договор купли-продажи.

Для этого по закону отводится всего пять рабочих суток с момента подписания договора купли-продажи, а сама процедура регистрации производится в течение одного календарного месяца.

Для регистрации требуется, чтобы представитель организации или нотариус и клиент организации приехал в отделение Росреестра и подал заявление.

Если в регистрации принимает участие нотариус, заверяющий договор, то процедура проводится без уплаты госпошлины. Если к нотариусу не обращались, то перед подачей заявления надо уплатить государственную пошлину и, вместе с договором продажи-купли, приложить квитанцию к заявлению.

Дополнительное соглашение к залоговому договору требуется тогда, когда в тексте базового договора необходимо что-либо изменить. Такая нужда возникает во всех долгосрочных договорах, и в ипотечном включительно.

Для заключения дополнительного договора надо подготовить:

  • паспорта сторон,
  • основной договор ипотеки,
  • доверенность (если в подписании участвует доверенное лицо),
  • квитанция об уплате госпошлины,
  • разрешение второго супруга.

Если основной договор был зарегистрирован (это было обязательное требование до 2014 года), то дополнительное соглашение тоже необходимо регистрировать, в противоположном случае – нет.

Дополнительное соглашение обязательно надо заключать, если поменялись:

Договор задатка при покупке квартиры в ипотеку

Если в процессе покупки недвижимости вносится предварительный аванс, он должен отражаться документально в дополнительном документе.

Нажмите на изображение, чтобы скачать договор о задатке

Договор содержит информацию об участвующих сторонах сделки, объекте покупки, переданной сумме и дате свершения платежа. Сумма будет учтена банком в ипотечном договоре.

Договор аванса необходим, чтобы избежать проблем при разрыве сделки и для гарантии возврата средств покупателю. В каком случае они возвращаются будет описано в условиях документа.

Нажмите на изображение, чтобы скачать образец расписки о получении аванса

Расписка необходима для доказательства передачи-получения авансовых средств, если дело дойдет до судебных разбирательств.

Неочевидные нюансы

Помимо основных пунктов в любом договоре есть «подводные камни» – нюансы, которые надо проверить Nota Bene (обратить должное внимание).

В ипотечных договорах надо дополнительно отследить следующие моменты:

  • валюта, в которой банк выдает кредит,
  • график платежей с конкретными суммами и датами (на этом «Приложении» ставится печать организация и подпись банковского сотрудника, что дает графику статус юридического документа),
  • залоговое имущество (некоторые банки указывают, что за исполнение договора залогодатель отвечает всем своим имуществом),
  • раздел «Обязанности заемщика» (надо «перевести» на человеческий язык все, что там написано, чтобы знать – что в конечном итоге требует банк и насколько приемлемыми являются эти условия).

Заниженная/завышенная стоимость ипотеки

Завышение или занижение стоимости ипотеки не относится к официальным схемам, и может произойти либо случайно (изменилась ситуация на рынке или ошибся оценщик), либо по сговору сторон (чаще в сторону занижения – продавца с покупателем или банка с покупателем и продавцом).

Во втором случае эксперты банка могут отследить и выступить против завышения цены объекта, но далеко не все банки выступают против занижения цены ипотеки (в этом случае в договоре прописываются две разные суммы: одна – на жилье, другая – на неотделимые улучшения, например).

Причины для занижения у заемщика могут быть разные: попытка уйти от налогов, в случае долевой собственности – выплатить меньшую цену и т.д. Если обман раскроется, то наказание может быть назначено согласно УК РФ.

Договор ипотеки между физическими лицами

Кредитный договор ипотеки может быть заключен и между физическими лицами. Объектом ипотеки здесь может выступать любой объект жилой недвижимости, гарантирующий залогодержателю выплату процентов по займу и возврат самого займа.

Договор ипотеки подлежит обязательной регистрации в Росреестре и расходы по процедуре несет залогодержатель.

В свою очередь залогодатель обязан за свой счет поддерживать хорошее состояние залогового объекта, иначе залогодержатель в одностороннем порядке может расторгнуть договор или передать его третьим лицам.

Удостоверение нотариусом

Ипотечному договору надо пройти нотариальное удостоверение. Государственный или частный нотариус проверяет полноту и правильность данных, прописанных в договоре, и подтверждает своими печатью и подписью.

С заявителей взыскивается либо государственная пошлина (если нотариус государственный), либо нотариальный сбор (частный нотариус) в размере пошлины – 1,5% от стоимости объекта ипотеки, но не менее 50% от МРОТ.

Нотариальное удостоверение не заменяет и не отменяет регистрацию договора в Росреестре.

Срок действия договора

Договор ипотеки неразрывно связан с кредитным договором, поэтому ипотечные отношения возникают при подписании кредитного договора и заканчиваются по истечении договора кредита.

Расторжение ипотечного договора

Расторжение ипотечного договора с банком не только возможно, но на практике происходит достаточно часто.

Как расторгнуть по инициативе заемщика?

Расторжение договора в одностороннем порядке по инициативе заемщика практически невозможно, хотя закон и говорит о возможности такого варианта.

Но, как правило, в договоре не приводится веских причин, по которым заемщик мог бы в одностороннем порядке разорвать договор.

Даже если банк сам нарушает какие-либо условия (в одностороннем порядке изменяет проценты, срок выплат или еще что-нибудь), в суде очень сложно будет это доказать.

Возможен, конечно, вариант, когда заемщик в суде постарается обосновать, что он не понимал последствий заключения подобного договора, но это маловероятный вариант, при котором требуются справки из психиатрического диспансера.

Поэтому если и происходит досрочное расторжение со стороны заемщика, то оно происходит только по одной причине – у заемщика появились деньги, и он может досрочно погасить кредит.

По инициативе банка, судебная практика

В отличие от заемщиков у банка намного больше шансов разорвать ипотечный договор в одностороннем порядке. Этой процедурой занимаются судебные инстанции по заявлению залогодержателя.

К причинам, по которым кредитор может подать исковое заявление на заемщика в суд, можно отнести:

  • ухудшение финансового положения заемщика, при котором он не может больше оплачивать кредит,
  • гибель залогового объекта по вине заемщика (если он не сумел предоставить аналогичный залог в установленные кредитором сроки),
  • опасность со стороны залогодателя по отношению к объекту залога (когда заемщик недолжным образом следит за залогом, что может привести к порче или потере залога).

Но, как правило, перед тем как подать в суд на заемщика, кредитор старается найти компромиссное решение сложившейся ситуации.

Признание договора ипотеки недействительным, если это единственное жилье

Как мы уже говорили в начале статьи, согласно ст. 446 ГПК РФ в случае наличия залоговых отношений не учитывается, является жилье единственным или не является, в данном случае на объект распространяются общие положения кредитного ипотечного договора.

Заключение

Да, может быть кредитный договор ипотеки – всего лишь один из кредитных договоров, которые человек подписывает в течение своей жизни.

Однако, мало какие кредиты способны оставить человека в прямом смысле на улице без всего и поэтому здесь надо вспомнить и действовать по пословице – «семь раз примерь, один раз отрежь».


Оставить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *