Что нужно знать, чтобы выгодно взять ипотеку и купить квартиру — наши советы по выбору банка, недвижимости и оформлению документов

Все никак не решитесь оформить ипотеку? Да, это сложный процесс, но мы вам поможем.

Как купить квартиру в ипотеку по этапам и на что обратить внимание? Поднимем из под воды все подводные камни, и расскажем некоторые хитрости, как взять квартиру по выгодным условиям кредитования.


Все о этапах приобретения жилья в кредит, документах и грамотном оформлении.

С чего начать?

Определитесь сразу, насколько ваше решение покупать квартиру реально. На что обратить внимание:

  • самым выгодным и распространённым сроком действия ипотеки считается срок в 15-20 лет; банк вам может предложить и 30, но тогда вы слишком много переплатите по процентам; срок же лет в 10 предусматривает чрезмерно большой ежемесячный платёж;
  • именно на время кредитования оцените стабильность вашего дохода: надёжность предприятия, на котором работаете, ваше состояние здоровья и возраст;
  • не следует полагаться на то, что кто-то в этом деле вам будет постоянно помогать; даже близкие родственники могут попасть в форс-мажорную ситуацию;
  • изучите возможные программы господдержки и учтите, что большинство из них работают только при получении нового жилья, а не вторичного.

Нельзя начинать покупку жилья в ипотеку с места в карьер. Составьте себе подробный план или схему, что, куда, когда и зачем делать. А мы в этом поможем данной статьей.

Порядок оформления и алгоритм действий


Выбор и оценка недвижимости

Чётко определитесь, какая квартира вам нужна. При этом желательно соблюдать такие условия:

  • не гонитесь за дешевизной квадратных метров, часто это предполагает не совсем хорошее состояние квартиры, банк, скорее всего, такую сделку не одобрит, так как он берёт жилплощадь в качестве залога;
  • при оценке стоимости жилплощади не полагайтесь на мнение продавца, ему, конечно, хочется заключить сделку повыгоднее;
  • привлеките к выбору квартиры опытных риэлторов, пусть это будет стоить определённых денег, зато вы избавитесь от возможных рисков;
  • обязательно изучите план застройки района предполагаемого проживания, возможно, вас не устроит будущий развлекательный центр, стадион или платная автостоянка под окнами;
  • новостройки, как правило, предпочтительнее вторичного жилья, но в этом случае поинтересуйтесь наличием инфраструктуры и планом её развития;

Выбор банка

Сегодня ипотекой занимаются практически все крупные банки, и у каждой кредитной организации порядок действий и условий уже отработан.

Лучше всего в этом деле положиться на мнение специалиста, но если вы решились действовать самостоятельно, обращайте внимание на следующие аспекты:

  • сумма первоначального взноса; как правило, вы должны сразу внести оговариваемую сумму, это будет своеобразным показателем вашей платежеспособности; обычно она составляет у разных банков 10-15 %;
  • есть банки, которые могут и не потребовать первоначального взноса, но у них проценты ежемесячных взносов обычно выше;
  • учтите, что банк будет тщательно проверять предоставленные вами сведения о себе, поэтому при составлении справок и документов будьте предельно откровенны;
  • можно подать заявления на ипотеку сразу в несколько банков, это не вызовет нареканий, вы же не потребительский кредит берёте, и одновременно несколько квартир покупать не будете; зато вы получите реальную возможность выбора;
  • обычно срок рассмотрения заявки от половины месяца до 3, так что не высылайте заявление повторно, это кредитными учреждениями не приветствуется;
  • даже если вас привлекли условия банка, посмотрите, насколько он находится далеко от вашей квартиры или работы; особенно если ежемесячные платежи нужно будет совершать в его офисе;
  • узнайте, сколько лет он работает с ипотекой, поинтересуйтесь, если есть возможность, отзывами уже имеющихся заёмщиков;
  • определитесь с валютой, в которой поведёте расчёты, она должна быть такой, в которой вы получаете доход;
  • внимательно исследуйте условия досрочного погашения кредита, некоторые кредиторы их практически исключают, такие сделки лучше отметать сразу.

Выбор программы

Сейчас существует несколько государственных ипотечных программ, при которых кредит финансово облегчается:

  • программа «Молодая семья»; значительно уменьшается первоначальный взнос и снижаются проценты кредита;
  • военная ипотека вообще предусматривает выплату части платежей Министерством обороны, если заёмщик служит в армии;
  • государственная субсидия особо нуждающимся в улучшении жилья семьям составляет до 75 % необходимых выплат.

Эти программы по-своему очень привлекательны, но могут значительно затянуть получение ипотеки, так как на льготы существует большая очередь.

Документы, которые нужно предоставить

Для начала сразу запомните, что супруг или супруга в число созаёмщиков входит обязательно.

Так что документы, о которых пойдёт речь ниже, вы должны будете предоставить оба. Остальные совершеннолетние члены семьи привлекаются в качестве созаёмщиков по вашему и их желанию.

Итак, перед заключением договора по ипотеке, кредитное учреждение обычно требует от заёмщика такие документы:

  • паспорт и военный билет, если он имеется;
  • второй документ, подтверждающий личность;
  • свидетельство о браке и брачный договор, если составлялся;
  • справка о количестве детей иждивенцев;
  • трудовая книжка или договор;
  • справка о доходах, если вы не получаете зарплату через данный банк;
  • документы о дополнительных доходах, например, об аренде имущества, которое заёмщику законно принадлежит.

Страхование

При оформлении ипотеки страхование жилья обязательно, это одна из основ подобного вида кредитования.

А вот страхование собственной жизни заёмщику оформлять вовсе не обязательно, правда, банки и тут находят способы на этом настоять.

Особенности страховки:

  • страхование жилья оформляется заёмщиком, и страховые взносы при этом составляют от 0,09 до 0,16 объявленной цены квартиры;
  • интересно, что заёмщик при такой страховой выплате даже выигрывает, потому что при страховом случае он получает выплаченные уже первоначальный взнос и ежемесячные платежи;
  • остальное получает банк – он тоже не в накладе;
  • если страхованию жизни заёмщик начинает противиться, кредитные организации обычно увеличивают процент всей ипотеки, причём, иногда заметно;
  • есть ещё титульное страхование; оно защищает заёмщика от потери права собственности, если на квартиру вдруг объявится ещё один законный претендент и начнёт оспаривать сделку.

Составление договоров

Предварительный договор

Предварительный договор сделки заключается ещё до оформления ипотеки между продавцом и заёмщиком, чтобы минимизировать риск сделки.

Этот вид соглашения предусматривает внесение залога. Обычно он составляет 50-100 тысяч рублей, иногда и больше, к этому мы ещё вернёмся ниже. Условия договора таковы:

  • если сделка сорвётся по вине покупателя, залог остаётся у продавца;
  • в случае вины продавца, он обязан вернуть покупателю эту сумму в двойном размере.

Договор купли-продажи

Стандартное соглашение подписывается уже в присутствии представителя банка и заверяется нотариусом. Включает в себя определённые составляющие:

  • права и обязанности участвующих сторон;
  • юридические сведения об участниках;
  • стандартные данные о квартире;
  • подробная схема расчёта;
  • порядок разрешения возможных споров.

После этого сделка регистрируется в регистрационной палате или многофункциональном центре.

По завершении этих операций сторонам необходимо уже явиться в банк, который участвует в сделке. Там происходят следующие процессы:

  • заёмщик окончательно оформляет ипотеку и страховку;
  • банк перечисляет средства продавцу на карточку или счёт;
  • участвующим сторонам выдаются соответствующие документы, в том числе и для налоговых выплат.

Сколько по времени занимает оформление ипотеки?


Как уже видно, процесс оформления делится на этапы, каждый из которых займет определенное время. Пройдемся по каждому из них.

Поиск подходящего жилья

Конечно, вы не будете покупать первую попавшуюся жилплощадь. Ипотека вообще – дело неторопливое. Нужно тщательно изучить рынок жилья, определиться с плюсами и минусами каждой предложенной квартиры.

Можно, например, подыскать квартиру с обременением (банк перепродает недвижимость, если заёмщик не может оплачивать ежемесячные взносы), она, как правило, дешевле. Но и оформление тут сложнее.

В общем, процесс поиска жилья — дело сугубо индивидуальное. Предположим, что он займет до 2 недель.

Сбор необходимых документов

И эта операция – не краткосрочная. Некоторые банки даже требуют от клиентов справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, что вы там не состоите на учёте.

В среднем, на сбор бумаг уходит до 2 недель.

Но зато срабатывает непреложное правило: чем больше документов о себе вы соберёте, тем выше вероятность одобрения вашей заявки.

Рассмотрение заявки

Процесс зависит от банка, количества документов и стоимости квартиры. Может занять от нескольких часов до 1 недели.

Оценка недвижимости и выплата первоначального взноса

Эта процедура тоже может затянуться до 2 недель, но можно воспользоваться платными услугами оценки, и тогда всё займёт 1-2 дня.

Привлечение эксперта со стороны заметно ускоряет процесс. Конечно, банк предоставляет данную услугу бесплатно, но в порядке очереди (ведь клиентов у них много).

Страхование

О нём мы уже говорили, и, как правило, оформление страховки отнимет до 7 рабочих дней.

Выписка из ЕГРН

Банк не пойдет на оформление ипотеки, пока не удостоверится, что в продаваемой квартире никто не прописан. Сбор соответствующих справок займёт 1-2 дня.

Визит в банк и регистрация недвижимости

Если в кредитной организации окончательное оформление займёт не больше 2 дней, то регистрация сделки в Росреестре обычно занимает около недели.

Таким образом, весь процесс оформления ипотеки может занять в среднем от полутора до 2 месяцев.

При участии в госпрограммах процедура длится дольше.Происходит как бы двойная проверка всех сделок и клиента: как со стороны кредитора, так и при участии государственных структур.

Дополнительно придется «отстоять очередь» из желающих получить льготы.

Как правильно брать ипотеку на квартиру?

Не стоит игнорировать советы бывалых ипотечников:

  • ежемесячные взносы не должны превышать 30 % совокупного дохода семьи;
  • если позволяют средства и условия кредита, не торопитесь выплачивать большой первоначальный взнос, пусть у вас останутся деньги на покупку мебели и косметический ремонт;
  • изучите сезонность продаж; летом число желающих продать квартиру значительно больше способных её купить из-за отпусков; отсюда и снижение цен;
  • старайтесь приобретать квартиру непосредственно у владельца или застройщика.

Эти простые правила сохранят комфортный образ жизни и спокойствие членов вашей семьи.

Где взять выгоднее?

В 5 кредитных организаций с минимальной процентной ставкой по ипотеке входят:

  • МКБ; этот московский кредитный банк предоставляет 7-12 % годовых;
  • Примсоцбанк – 10 %;
  • Сбербанк – 11 %;
  • ВТБ 24; здесь процент зависит от суммы кредита; нижний – 11,5;
  • Россельхозбанк – 12,5

Нужно так же отметить, что в регионах есть свои ипотечные банки с невысокими ставками. Но в некоторых из них эти низкие проценты скрыто компенсируются комиссией.

Грамотное оформление договора

Не доверяйте его составление некомпетентным лицам. И помните, что на всё время действия договора ваша квартира находится в залоге.

Поэтому продавать, обменивать или дарить эту жилплощадь без согласия банка вы не имеете права. И лучше воспользоваться фиксированной ставкой процентов, а не зависящей от кредитной политики Сбербанка. Тогда вы застрахованы от кризисных потрясений. Обязательно укажите это в договоре.

Подводные камни и сложности


Не зная хитростей ипотеки, можно, даже при правильном оформлении документов, лишиться потом квартиры. Это может произойти, если:

  • у жилплощади найдётся ещё один третий собственник;
  • в ней окажутся прописанными люди, которых нельзя принудительно выписать, например, инвалиды;
  • неожиданно жильё признаётся ветхим или аварийным; это ограничит вас в возможности его продать после окончательной выплаты кредита;
  • при военной ипотеке досрочное прекращение срока службы офицера прекращает и льготные выплаты, их ему придётся платить самому.

На кого оформляется квартира при ипотеке?

Обычно она оформляется либо на одного члена семьи, либо ещё и на созаёмщиков, которыми, как правило, являются супруги или близкие родственники. Соответственно распределяются и права собственности.

С юридической точки зрения собственником ипотечного жилья является человек, уплативший первоначальный взнос и поставивший подпись под договором. До окончательной выплаты кредита банк лишь ограничивает его в правах операций с этой недвижимостью.

Так что делаем однозначный вывод: ипотека вполне реальна, если оформляется юридически грамотно и ваши финансовые возможности стабильны. Чтобы взять ее выгоднее, рекомендуем следовать нашей схеме покупки квартиры.


8 комментариев
  1. Как раз думаю, в каком банке брать ипотеку. Спасибо за рекомендации по выбору, буду теперь думать более предметно. Не знала о «подводных камнях», описанных в статье. Очень полезная информация.

  2. Спасибо большое за полезную и читабельную статью. Вообще плохо разбираюсь во всем, что связано с банками, ипотеками, кредитами и т.д. Знаю конечно, что дело рисковое и все. Но, прочитав статью, многое поняла и открыла для себя. Теперь имею хоть какое-то представление об этих новых словах.

  3. Все указано верно,практически все разложено по полочкам, но прежде чем брать ипотеку, вам надо хорошо подумать, ведь берешь деньги чужие, а отдаешь свои, притом больше, да и конечно о месте работы, какие условия там, если прекрасные, отношения с начальством отличные- тогда вперед!!! Но может и наоборот,вас могут уволить по сокращению, или что-то другое, а платить надо, а больше задержишь, больше заплатишь, ну надеюсь до этого не дойдет, и все будет прекрасно !

  4. Только планирую взять ипотеку. Из этой статьи открыла много нового для себя, даже не знала что есть столько вариантов и нюансов. В моём небольшом городе, квартиры не очень дорогие, поэтому рассматриваю наименьший срок кредитования.

  5. При оформлении ипотеки много подводных камней и рисков. Если уже решились, лучше обратиться к хорошо зарекомендовавшим себя специалистам в этой области, а то можно остаться и без денег и без жилья.

  6. Для меня ипотека — процесс сложный, даже на моральном уровне, ведь вступаешь в обязательства на десятки лет. Но если уже решились, то без грамотного юриста не обойтись, но главное, это провести все необходимые экспертизы.

  7. В статье даны действительно хорошие советы! К примеру: «привлеките к выбору квартиры опытных риэлторов…» На собственном опыте убедилась, когда покупали квартиру, продавец попросил добавить в договор странный пункт о том, как будет передана ему полная сумма за квартиру, наш риэлтор отговорил от этой покупки. Потом даже в новостях писали об этом человеке, он оказался мошенником и успел обмануть 3х покупателей. Еще очень важный пункт «внимательно исследуйте условия досрочного погашения кредита…». Мы, к сожалению, пропустили этот момент в договоре, и получилось, что при внесении больших сумм для уменьшения срока ипотеки, мы могли уменьшить себе только ежемесячный платеж ((

  8. Собираюсь оформить ипотеку, перечитала много всего, но только в этой статье нашла ответы на свои вопросы. Например, что такое титульное страхование, что оценку недвижимости банк может предоставить бесплатно. И от страхования жизни можно отказаться, если настоять на этом требовании. Здесь всё доступно и понятно описано.

Оставить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *