Как выгоднее оформить досрочное погашение ипотечного кредита?

Согласно договору ипотечного кредитования, клиент в любой момент может осуществить частичное или полное досрочное погашение.

Однако в случае с полным часто существует мораторий на протяжение нескольких месяцев.


Тем не менее, такой возможностью часто пользуются заемщики для экономии денежных средств.

Можно ли досрочно погасить ипотеку?

В зависимости от банка и самой ипотечной программы, условия на досрочное гашение могут варьироваться. Вот основные правила осуществления частичного и полного досрочного гашения:

  • Большинство банков позволяют частичного погашать долг с первого месяца, но минимальная сумма гашения не должна быть менее 15 тысяч рублей.

    Если клиент вносит больше размера планового платежа, но менее 15 т.р., то средства лежат на счете и не могут быть списаны в счет дополнительного погашения основного долга.

  • На полное закрытие кредита в большинстве банков есть мораторий в течение 1 год. За это время клиент обязан производить плановые платежи согласно графику гашения.
  • Для осуществления частичного гашения необходимо написать соответствующее заявление в банке.
  • Кредитор не берет комиссию за досрочное гашение ипотеки.
  • После каждого частичного досрочного гашения клиенту выдается обновленный график гашения с пересчитанными процентами.

Необходимо внимательно читать условия договора, когда именно можно осуществлять досрочное гашение и какая минимальная сумма для частичного погашения.

Стоит отметить, что в некоторых банках при достижении минимальной суммы для досрочного гашения средства списываются в безакцептном порядке, то есть, писать заявление не нужно.

Таким образом, если вы собираетесь уехать на несколько месяцев куда-то и решили заранее внести платежи, то в этом случае через месяц снова надо будет производить оплату.

Основные правила


Все осуществляется на основании кредитного договора. Этапы процедуры происходят обычно следующим образом:

  • Клиент вносит оплату удобным ему способом на кредитный счет.
  • Пишет заявление на осуществление полного или частичного гашения.
  • В дату планового платежа происходит списание денежных средств.
  • Если денег не хватает для закрытия кредита, то необходимо взять новый график гашения.

Стоит отметить, что не всегда приходится вносить собственные средства для осуществления досрочного гашения.

Часто применяются бюджетные средства, выделенные клиенту в виде компенсации или субсидии.

Использование материнского капитала

Согласно действующему законодательству, средства материнского капитала можно использовать для погашения жилищных кредитов. Но для этого нужно выполнить несколько важных шагов, а именно:

  • Оформить сертификат на материнский капитал в отделении ПФР.
  • Оформить обязательство предоставить детям долю в объекте недвижимости после закрытия жилищного кредита.

    Данное обязательство заверяется нотариусом и составляется по образцу ПФР. Если оно не будет соответствовать требованию, его не примут.

    Этот вариант очень выгоден молодым и многодетным семьям, и в банке, при взятии ипотеки, можно сразу же посчитать сумму субсидии для досрочного гашения и процентную ставку при ее использовании.

    Чтобы сэкономить денежные средства и время, рекомендуется заранее взять образец именно в том отделении ПФР, куда планируется обращаться, так как в разных отделениях могут действовать различные образцы.

  • Обратиться в отделение ПФР для распоряжения средствами материнского капитала. Придется предоставить полный пакет документов для этого.
  • Дождаться рассмотрения и получить ответ.
  • В течение 30 дней после получения ответа деньги будут перечислены в счет погашения кредита.

В ПФР нужно предоставить следующие документы для распоряжения средствами материнского капитала с целью осуществления досрочного гашения ипотеки:

  • Паспорт заявителя и СНИЛС.
  • СНИЛСы детей.
  • Свидетельства о браке и рождении детей.
  • Кредитный договор.
  • Справка об остатке задолженности по форме ПФР.
  • Документы на объект недвижимости (кадастровый и технический паспорта, выписка из ЕГРП, другие документы, которые могут потребовать в ПФР).
  • Заявление на перевод средств.
  • Действующие реквизиты банка.

Если сумма основного долга меньше остатка средств на лицевом счете материнского капитала, то перевод будет осуществлен ровно в размере, необходимом для закрытия кредита.

Средства не лежат на счете, а автоматически списываются в счет погашения долга при их поступлении в банк.

Особенности аннуитетных и дифференцированных платежей

Несмотря на то, что обычно банки используют аннуитетную систему погашения долга, иногда применяется и дифференцированная. Основные отличия заключаются в долях, которые идут на закрытие основного долга.

В случае с аннуитетным погашением, сначала клиент гасит проценты, а на основной долг идет небольшая часть.

В дифференцированной системе погашение происходит примерно в равных долях, однако размер планового платежа изначально выше и каждый месяц постепенно снижается.

Клиенту всегда выгодного вносить частичное досрочное гашение, но при дифференцированной системе внесения платежей выгоды выше, так как клиент меньше платит банку процентов за пользование деньгами компании.

Важно после списания денег взять новый график гашения, где будет пересчитана сумма планового платежа. Иначе вы будете продолжать платить ту же сумму.

Что делать при полном закрытии долга?

Если вы полностью закрыли ипотечный кредит, то нужно заказать справку об отсутствии задолженности (обычно выдается бесплатно, но в некоторых банках могут взять небольшую плату).

Также потребуется заказать возврат закладной. Это делается в отделении банка, поэтому специалист подскажет, как правильно заполнить заявление.

В течение 30 дней закладную привозят в офис обслуживания, где ее можно забрать. Кредитор самостоятельно погашает ее, поэтому клиенту не надо будет тратить время на осуществление этого действия.

Однако потребуется выполнить следующие шаги:

  • Взять перечень пакет документов на объект недвижимости и обратиться в МФЦ или Росреестр для снятия с жилья обременения.
  • Выделить детям доли, если при погашении долга использовались средства материнского капитала.

При использовании маткапитала, если не выделить детям доли, то на родителей налагается административная ответственность.

Также могут потребовать в судебном порядке вернуть всю сумму ссуды обратно государству. Судебные издержки ложатся на проигравшую сторону.

Как пересчитать проценты?


Есть несколько специальных кредитных калькуляторов, которыми можно воспользоваться, чтобы рассчитать самостоятельно примерную сумму планового платежа после внесения частичного досрочного гашения.

В зависимости от суммы, результат пересчета будет меняться. Чем больше вы вносите, тем больше средств уйдет на погашение основного долга и тем меньше будет сумма планового платежа.

Там же выполняется расчет остатка по кредиту и новая процентная ставка, согласно условиям договора.

Перерасчет происходит в отделении банка при обращении к банковским специалистам.

Они, на основе специальной программы (обычно это IBSO) распечатывают обновленный график гашения и заверяют его. После этого вносятся исправительные проводки во всех используемых банком программах.

В следующем месяце надо будет вносить меньшую сумму. Но если сотрудники банка не произвели необходимые действия после выдачи обновленного графика, вы выйдете на просрочку из-за недостатка денег на счете в дату планового платежа.

Ошибки часто случаются в банках с высокой текучкой кадров, типа Сбербанка или Россельхозбанка. В этом случае клиенту потребуется:

  • Погасить просрочку.
  • Написать претензию на возврат денег и проведение исправительных проводок.
  • Потребовать внесение исправлений в кредитную историю.

Действительно, при отсутствии последнего пункта, сотрудники банков часто портят кредитную историю своим клиентам безнаказанно.

Согласно условиям кредитного договора, за несоблюдение его условий кредитор ответственности не несет.

График досрочного погашения

Заранее его составить не всегда возможно, ведь банки не заинтересованы отпускать клиента раньше срока.

Однако есть специальные кредитные калькуляторы, которые могут предусмотреть, когда и какая сумма будет внесена, чтобы рассчитать самостоятельно примерные суммы планового платежа в различные моменты действия договора.

У других банков также имеются калькуляторы на их официальных сайта, где можно произвести расчет при различных вариантах и условиях займа. Но лучше всего обращаться лично в отделении, чтобы знать все нюансы.

Практика показывает, что погашать досрочно выгодно на любом этапе сотрудничества с банком. Это снижает размер планового платежа, делая ипотеку более доступной.

Однако нужно понимать, что частичное досрочное гашение не освобождает вас от платежа в следующем месяце, и стоит ли это делать — решать только вам.

Поэтому реально оценивайте свои силы четко следовать условиям ипотечного договора.

Как снять обременение?


Если вы можете назвать себя счастливчиком, который окончательно закрыл долг по ипотеке, то стоит быть готовым к тому, что надо будет потратить немного времени для снятия обременения с жилья.

Вот какие действия придется сделать:

  • Написать заявление на погашение и возврат закладной.
  • Получить ее через определенное время.
  • Оплатить государственную пошлину за внесение изменений в Росреестр.
  • Обратиться в Росреестр для снятия обременения.

Стоит понимать, что новое свидетельство на квартиру не выдается. Согласно действующему законодательству, теперь используются выписки из ЕГРП, срок действия которых ограничен.

Это необходимая мера, которая позволяет значительно осложнить жизнь мошенникам, которые пытаются работать на рынке недвижимости.

Подводные камни

Их относительно немного, но существуют большая разница при работе с коммерческими банками и банками с долей государственного капитала.

Вот основные отличия:

  • В полностью коммерческих банках ( клиентоориентированная модель и они очень дорожат своими клиентами, поэтому являются более гибкими, чем банки с государственным капиталом.

    Однако, именно здесь обычно средства списываются в безакцептном порядке, поэтому нельзя оплатить сразу за несколько месяцев вперед.

  • В банках с государственным капиталом много сотрудников и большая текучка кадров.

    Поэтому тут случается больше проблем и ошибок по вине банков, клиенту нужно несколько раз самостоятельно проверить, действительно ли осуществили все необходимые действия при смене графика или при закрытии ипотеки.

    Кстати, ВТБ-24 теперь тоже является государственным банком, бренд был ликвидирован и объединен с гос. банком ВТБ.

    Проверить смену графика можно через мобильное приложение или интернет банкинг. Если стоит новая сумма к оплате, то все было сделано правильно.

Выбирать, где именно оформлять ипотеку, необходимо не только исходя из процентной ставки.

Нужно обращать внимание на уровень сервиса, стоимость страховки, количество дополнительных офисов в городе и возможность обследоваться в них без ограничения (в Сбербанке офисы достаточно автономны, поэтому не могут предлагать полный комплекс услуг клиенту другого офиса).

Также важно предусмотреть условия досрочного гашения, так как в большинстве случаев предусмотрен мораторий на оплату сверх суммы планового платежа в течение нескольких месяцев.


Оставить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *