Как не переживать из за неуплаты ипотеки и что будет если не платить?

Фото Объем ипотечного кредитования стабильно увеличивается в количественном и денежном выражении несмотря на все санкции и кризисы.

Соответственно увеличивается объем и количество просроченных сделок, в связи с чем вопрос, что будет, если не платить ипотеку, становится актуальным для всё большего круга заёмщиков.


Условия договора с банком

Ипотека представляет собой обычный залог, смысл и содержание которого понятен большинству людей. Не исполняется обязательство, по которому должник предоставил залог — кредитор вправе его реализовать и получить причитающееся за счёт вырученных средств.

Термин ипотека применяется в случаях, когда залогом служат объекты недвижимости. Ипотека возникает по двум основаниям:

  1. в силу закона, если на кредитные средства приобретается недвижимость;
  2. в силу договора, когда в обеспечение идёт уже имеющаяся у участника сделки недвижимость.

Популярное жилищное кредитование относится к первому случаю. В таком же порядке может быть приобретена любая другая недвижимость. Во втором случае ипотека предоставляется под потребительские и другие кредиты, и в залог оформляется ранее приобретённая недвижимость, в т. ч. и единственное жилье.

Иногда должники не понимают, почему у них отбирают квартиру за неуплату кредита, если она была куплена за свои деньги, подарена, приватизирована и т.д. При нарушении условий кредитных сделок последствия одинаковы независимо от основания возникновения ипотеки.

Если получен потребительский кредит под залог квартиры, он будет таким же ипотечным кредитом, как и при покупке жилья. Договор об ипотеке может заключаться в качестве самостоятельного или его условия включаются в договор купли-продажи недвижимости или кредитный договор.

Ипотечные обязательства дополнительно могут быть оформлены закладной.

Закладная представляет собой ценную именную бумагу, подтверждающие права кредитора на возврат кредита с процентами и права на заложенный объект.

Закладная свободно обращается на рынке и может многократно менять держателя. Нормой является ситуация, когда банк, выдавший кредит, уступает закладную другому банку или любому участнику рынка ценных бумаг, и залогодатель становится должником уже по отношению к нему.

При передаче закладной иному лицу положение должника не может ухудшаться, т.е. новый держатель не вправе увеличить процент по кредиту, ввести какие-то дополнительные платежи и т.д.

Ипотекой обеспечивается:

  • сам кредит (тело кредита);
  • проценты по кредиту;
  • неустойки и штрафы за просрочку;
  • убытки, которые кредитор может получить из-за просрочек;
  • судебные издержки;
  • расходы при проведении торгов.

Иными словами, за счёт заложенного объекта банк вправе возместить все причитающиеся ему платежи, проценты и расходы. Частичное внесение ежемесячных платежей или выплата только тела кредита не спасёт положение.

Главное, что должен осознавать должник, заключающий ипотечную сделку, это реальная возможность потерять недвижимость при просрочке кредита или неполной оплаты.

Можно ли не выплачивать ипотечный кредит законно и сколько времени?


Фото Не выплачивать ипотечный кредит законно нельзя.

Если вы попали в сложную ситуацию с ипотекой, в первую очередь бегите подальше от многочисленных юристов и т.н. антиколлекторов, которые обещают законными методами в короткие сроки списать или уменьшить долги, защитить квартиру от торгов и решить попутно все другие финансовые проблемы.

В абсолютном большинстве случаев, заплатив приличные суммы, сталкиваются с откровенным мошенничеством или весьма посредственной юридической помощью, которая в итоге лишь усугубляет проблему.

Защита интересов ипотечных должников требует высокой юридической квалификации и опыта в кредитной сфере. Но даже у профессионалов успешные дела по ипотечным спорам единичны и не являются окончательными.

При благоприятных условиях можно в конкретной ситуации добиться признания требований банка о продаже заложенной недвижимости незаконными, но это не будет означать прекращение ипотеки и не послужит препятствием для повторного суда, если долг продолжит накапливаться.

Банкротство физлица также не является выходом, так как освобождение от обязательств при банкротстве не распространяется на требования, обеспеченные ипотекой. Кредитор вправе через суд обратить взыскание на заложенную недвижимость, если одновременно (договором может быть определено иное):

  • сумма долга (тело кредита + проценты) превышает 5% от стоимости заложенного имущества;
  • период просрочки превышает 3 месяца.

Находясь в заданных пределах, можно не опасаться потери квартиры, но обязательства по полному погашению долга сохраняются.

Последствия не оплаты

Ответственность и последствия не оплаты прописываются в договоре. Конкретные условия в разных банках могут различаться. В общем виде последовательность событий при просрочке по ипотечному кредиту более 3-х месяцев выглядит так:

  1. Банк направляет уведомление о досрочном полном погашении кредита.
  2. При отсутствии оплаты и не достижении договорённости между банком и должником дело уходит в суд.
  3. Суд взыскивает задолженность, штрафные проценты, расторгает договор, выставляет недвижимость на торги.
  4. Росимущество проводит торги.

При успешном проведении торгов за счёт вырученных средств гасится задолженность перед банком, возмещаются все связанные с судом и торгами расходы и возможные убытки. Оставшиеся средства передаются должнику.

При несостоявшихся торгах банк вынужден забрать недвижимость. Если банк не захочет оформить объект на себя, ипотека прекращается. Задолженность взыскивается в общем порядке через приставов.

Фото При отчуждении квартиры все проживавшие в ней граждане выселяются.

При отказе освободить жилье добровольно выселение осуществляется судом. Наличие малолетних детей, отсутствие другого жилья и прочие обстоятельства значения не имеют. В лучшем случае можно добиться отсрочки исполнения решения о выселении до начала весенне-летнего сезона.

Договором могут быть установлены индивидуальные условия. В частности, договором могут быть предусмотрены:

  • условия, при которых возможно обращение взыскание на залог;
  • внесудебный порядок реализации ипотечного объекта (кроме случаев залога единственного жилья);
  • порядок определения продажной стоимости;
  • другие условия.

Для полного осознания серьёзности ситуации и тяжести последствий необходимо понимать, что такое реализация имущества через торги.

При вынесении решения суд определяет начальную стоимость ипотечной недвижимости в 80% от оценочной. По этой цене объект пойдёт на торги. Если на первых торгах никто не предлагает большую цену, или присутствует только один участник, торги признаются несостоявшимися. Банк получает право выкупить объект по начальной цене.

При нежелании банка выкупить недвижимость организуются повторные торги, цена объекта уменьшается на 15%, т.е. недвижимость продаётся уже за 65% от рыночной стоимости.

При неудачных повторных торгах банк получает право приобрести объект по цене, ниже начальной на 25%, т.е. за 55% от рыночной оценки. Если и в этом случае банк не пожелает оставить залог за собой, ипотека прекращается, недвижимость остаётся за должником.

Рассчитывать на такой благоприятный исход не стоит. Более того, не исключены согласованные действия участников торгов, направленные на то, чтобы первые торги не состоялись и цена снизилась до минимальной.

Что сделать, если не можешь платить ипотечный кредит?


Безвыходных ситуаций не бывает. Даже из такого тупикового положения жизнь подсказала возможные выходы:

  • Переговоры с кредитором.
  • Банки неохотно идут на уступки ипотечным должникам. Кредит надёжно обеспечен квартирой или иной недвижимостью. Продать залог за 65% от реальной стоимости не представляет, как правило, труда. Реструктуризация ипотечных кредитов обычно не проводится. Но попытаться договориться стоит хотя бы в части внесудебной продажи объекта с целью получения максимальной цены.

  • Рефинансирование кредита в другом банке. Программы рефинансирования работают в т.ч. и в части ипотечных кредитов.
  • Замена должника.
  • Если должник сможет предложить банку в качестве должника более привлекательную кандидатуру, чем он сам, замена должника не будет являться чем-то невозможным. Кто-то из родственников, например, согласится взять на себя обязательства по кредиту по доброй воле или при условии переоформления на него заложенного имущества полностью или в части.

  • Судебное противостояние.
  • Если на момент вынесения решения длительность просрочки платежей будет менее 3-х месяцев, суд, скорее всего, встанет на сторону должника. Можно доводить дело до разбирательства, оплачивать определённую сумму и дожидаться следующего суда. Но какое решение будет принято, предсказать с полной уверенностью нельзя.

Видео по теме

«Не хочу платить за ипотеку сестры…» Практика выкупа долгов у Сбербанка, когда не хочется платить ипотеку:


Оставить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *