Все о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, покупке квартиры по ДДУ и условиях вступления

Долевое участие в строительстве домов – привлекательный и часто единственно доступный способ приобрести доступное жилье.

Но для того, чтобы не пополнить число обманутых дольщиков, надо знать детали.

Долевое строительство – что это такое?

Долевое строительство – это одна из форм инвестирования, когда желающие приобрести жилье покупают недвижимость на нулевом этапе – так называемом этапе «котлована» и во время постройки.

В среднем жилье получается на 30% дешевле, поэтому долевое строительство достаточно популярно. После сдачи постройки в эксплуатацию, люди получают квартиры в собственность.

Законодательная база

Отношения между подрядчиком и дольщиком регулируются двумя государственными законами:

  • Ст.309 ГК РФ – обязует заключать договор между подрядчиком и дольщиком. Статья обязывает стороны договора исполнять обязанности, взятые на себя по договору, выполнять в полном объеме.
  • Федеральный закон No214, в котором изложены все основные положения о долевом строительстве.

Из-за частых обманов (о нехватке средств на достройку) дольщиков в 2017 году закон (214 ФЗ о долевом участии в строительстве) претерпел изменения и сейчас финансовая состоятельность застройщика гарантируется следующими ключевыми моментами:

  • уставным капиталом компании, осуществляющей постройку, в размере стоимости всех строящихся домов и домов на уровне «котлована»,
  • у застройщика нет долгов, неуплаченных налогов или сборов,
  • сбором средств, полученных от дольщиков, на особом эскроу-счете в банке (гарантом того, что банк не «лопнет», выступает государство).

Терминология

  • Застройщик – юридическое лицо, независимо от организационной формы, имеющее на праве аренды, субаренды или безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее деньги участников долевого строительства для строительства на земельном участке жилой недвижимости или иной недвижимости на основании имеющейся лицензии на строительство.
  • Участник долевого строительства или дольщик – это человек или организация, которые в соответствии с договором о долевом строительстве вносят наличность на возведение здания или другого объекта недвижимости. Застройщик тоже выступает соучастником долевого строительства, т.к. вносит и свои денежные средства.
  • Объект долевого строительства – это жилая или нежилая недвижимость, коммунальное имущество в составе многоквартирного дома, которое передается во владение участникам долевого строительства после ввода здания в эксплуатацию.

Условия участия в долевом строительстве

Стать дольщиком – не сложно. Главное не стать обманутым дольщиком.

Чтобы безопасно вступить в долевое строительство, необходимо учесть несколько важных моментов.

Проверка застройщика

Это надо сделать двумя способами. Проверить самостоятельно:

  • учредительные и разрешительные документы компании,
  • лицензию,
  • договор страхования или поручительства,
  • разрешение на застройку,
  • аудиторское заключение о ведении работ за последний год,
  • бухгалтерский баланс,
  • документы о собственности или аренде на земельный участок, где ведется строительство,
  • проектные декларации.

В ч.2, ст.3 закона No214-ФЗ перечислены все пункты, которым должен соответствовать застройщик.

Нужно обратить внимание на срок действия разрешения на застройку. Если даты просрочены, а строительство еще не ведется, то это говорит об утрате прав на земельный участок.

Без договора страхования или поручительства невозможно оформить разрешение на застройку.

Или обратиться за информацией в специальные ресурсы: чтобы уберечь людей от потери денег, был создан Реестр недобросовестных застройщиков, в который свели воедино всю информацию о компаниях-мошенниках.

Реестр доступен только в электронном виде.

Грамотно составленный договор (ДДУ)

В договоре долевого участия (ДДУ) обязательно должны быть отмечены:

  • стоимость и даты оплаты,
  • сроки сдачи здания (сроки должны быть одинаковыми для каждого участника долевого строительства),
  • описание здания (тип, месторасположение)
  • гарантийное время (минимум пять лет),
  • способы обеспечения исполнения взятых подрядчиком на себя обязанностей.

Внесение взносов

Можно вносить как наличные средства, так и безналичные или рассчитаться жилищным сертификатом.

Жилищный сертификат – это гарантия государства однократной выплаты определенной суммы денег конкретному человеку. Жилищным сертификатом можно частично или полностью оплатить строительство.

Оплата вносится только после подписания договора, в противоположном случае наступает административная ответственность застройщика.

Как купить квартиру по ДДУ?

В целом, пошаговая инструкция для приобретения любого типа недвижимости, в том числе квартиры, описана выше.

Покупка жилья по договору долевого участия происходит в тот момент, когда человек подписывает документы на участие в долевом строительстве.

К этому моменту будущий собственник должен был:

  • проверить репутацию застройщика;
  • изучить договор участия в долевом строительстве.

Если в сделке принимают участие кредитные деньги, то ДДУ обязан подписываться в присутствии представителя банка, и сам банк будет прописан в договоре (реквизиты, печать и подпись представителя банка).

Договор долевого строительства, даже со всеми подписями и печатями, считается заключенным только после внесения записей в Росреестре.

Продажа квартиры при долевом строительстве

Особенность продажи жилья по ДДУ в том, что данная операция не продажа в чистом виде, а уступка прав дольщика постороннему человеку.

Для этого заключается договор об уступке прав, по-другому, цессия – тогда новый хозяин принимает права в стопроцентном объеме. Подобный договор – единственный безопасный способ в продаже при долевом участии.

Договор о переуступке прав можно заключать исключительно на этапе строительства жилья, на каких сроках и стадиях возведения законодатель не уточняет.

Подписание подобного договора разрешается при следующих обстоятельствах:

  • все предыдущие платежи по квартире оплачены в стопроцентном объеме, либо сумма задолженности переводится одним переводом совместно с договором;
  • оформление государственной регистрации договора переуступки в Росреестре – только тогда договор будет считаться действующим;
  • обязательное разрешение застройщика на подобный договор (если в договоре долевого участия не прописано необходимое согласие застройщика, то достаточно отправить заказное письмо с уведомлением о смене дольщика).

У подобных сделок есть свои минусы:

  • если договор долевого участия будет расторгнут, то новый дольщик может рассчитывать только на сумму прописанную в договоре, а не уплаченную фактически;
  • когда по договору приобретается недостроенное жилье, то здесь речь идет именно о правах дольщика и о праве требовать с застройщика выполнения обязательств по договору долевого участия, а не о покупке жилья;
  • вместе с правами покупатель приобретает и все обязательства дольщика.

Продавец должен передать покупателю все документы по долевому строительству, согласие супруга (супруги), платежные документы.

Залог права требования участника

Между дольщиком и застройщиком оформляется договор, по которому дольщик вправе требовать после введения объекта в эксплуатацию оформления квартиры в собственность. Эта недвижимость или право на нее могут служить способом расчета дольщика с третьими лицами.

Для оформления залога под право требования у заемщика должна быть уверенность в том, что недвижимость будет построена и отдана во владение дольщику. Гарантами этого выступают:

  • договор долевого участия;
  • лицензия на строительство и проектная документация от застройщика.

Если деньги дает банк, то он сам проверит подлинность документов, т.к. сам заинтересован, чтобы строительство завершилось.

Риски и подводные камни: что еще нужно знать?

Долевое строительство – достаточно выгодный способ приобретения жилья, однако он имеет ряд существенных минусов:

  • если многоквартирный дом выстроен на участке для индивидуального жилищного строительства, то по закону его обязаны снести;
  • права на одну и ту же квартиру могут быть проданы двум и более владельцам;
  • застройщик может заключить предварительный договор купли-продажи, который не имеет юридических последствий в будущем;
  • стройка может быть заморожена по каким-либо причинам;
  • банкротство застройщика;
  • госкомиссия может отказать во введении дома в эксплуатацию;
  • застройщик может предложить подписать вместо договора вексель, но эта бумага не имеет силы договора, и в при банкротстве застройщика вернуть деньги по векселю не получится.

Отдельного упоминания заслуживает банкротство застройщика. Некоторые компании намеренно объявляют себя банкротом, чтобы не выполнять взятые на себя обязательства. Процедура банкротства проводится в судебном порядке, назначается внешний управляющий, который открывает реестр с данными всех должников застройщика.

У дольщика есть 90 дней с момента открытия реестра, чтобы сообщить свои требования. Притязания дольщиков рассматриваются в первую очередь и, в отличие от других кредиторов, у дольщиков есть выбор, в какой форме требовать возврат средств – деньгами или жилплощадью.

Преимущество этого в том, что обычно денежных средств застройщика-банкрота на всех не хватает.

Имущественный вычет

Имущественный вычет – это государственная льгота, подразумевающая возврат части денег при покупке недвижимости.

Это распространяется и на покупку жилья через договор долевого строительства, но при следующих условиях:

  • налоговый резидент – гражданин РФ;
  • платит налог с дохода;
  • вложил в покупку недвижимости свои или кредитные деньги;
  • раньше не пользовался правом на налоговый вычет.

Налоговый вычет можно получить двумя способами:

  • не платить налог по месту работы;
  • на банковскую карту.

В случае с ипотечной покупкой по ДДУ налоговый вычет можно получить дважды:

  • с основной суммы,
  • за выплаченные по кредиту проценты.

Для получения вычета в налоговую инспекцию по месту жительства надо предоставить пакет документов:

  • заявление на получение вычета с указанием банковских реквизитов и счета, на которые надо перечислить деньги;
  • декларация (форма 3-НДФЛ);
  • паспорт хозяина квартиры (копия);
  • справка о зарплате (форма 2-НДФЛ);
  • договор долевого участия с указанием точной цены будущего жилья;
  • приемопередаточный акт на недвижимость с подписями обеих сторон. Если жилье передается без ремонта, то это должно быть отражено в акте. Дополнительные траты на отделку также могут быть засчитано в сумму вычета;
  • подтверждающие документы на расходы по ремонту квартиры.

Стоит ли приобретать недвижимость на этапе строительства?

Долевое строительство – хороший способ инвестиций.

Не важно, как распорядится этим вложением человек: будет жить сам или продаст в будущем и выгадает для себя дополнительные деньги – он все равно будет в выигрыше.

Главное, подойти к этому вопросу с максимальным вниманием.


Оставить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *